{"id":152,"date":"2026-06-25T16:23:19","date_gmt":"2026-06-25T19:23:19","guid":{"rendered":"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/?p=152"},"modified":"2026-06-26T04:07:25","modified_gmt":"2026-06-26T07:07:25","slug":"itbi-holding-cobranca-indevida-integralizacao-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/itbi-holding-cobranca-indevida-integralizacao-imovel\/","title":{"rendered":"ITBI na holding: o munic\u00edpio cobrou indevidamente? Saiba o que fazer"},"content":{"rendered":"\n
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\"ITBI<\/figure>\n<\/figure>\n\n\n\n

A constitui\u00e7\u00e3o de uma holding patrimonial envolve, quase sempre, a transfer\u00eancia de im\u00f3veis da pessoa f\u00edsica para a pessoa jur\u00eddica. Essa opera\u00e7\u00e3o tem nome t\u00e9cnico: integraliza\u00e7\u00e3o de capital social<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, ela conta com uma garantia constitucional clara. O artigo 156, \u00a72\u00ba, inciso I da Constitui\u00e7\u00e3o Federal estabelece que o ITBI n\u00e3o incide sobre a transmiss\u00e3o de bens incorporados ao patrim\u00f4nio de pessoa jur\u00eddica em realiza\u00e7\u00e3o de capital \u2014 desde que a empresa n\u00e3o exer\u00e7a como atividade preponderante a compra e venda, a loca\u00e7\u00e3o ou o arrendamento mercantil de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica, por\u00e9m, muitos munic\u00edpios ignoram essa imunidade ou a aplicam de forma distorcida, gerando cobran\u00e7as indevidas que oneram significativamente o planejamento patrimonial dos contribuintes.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, este artigo explica as tr\u00eas situa\u00e7\u00f5es mais comuns de cobran\u00e7a indevida do ITBI em holdings e as medidas jur\u00eddicas dispon\u00edveis para cada uma delas.<\/p>\n\n\n\n

O que diz o STF sobre o ITBI na integraliza\u00e7\u00e3o de capital?<\/h2>\n\n\n\n

O Supremo Tribunal Federal analisou o tema em dois momentos distintos.<\/p>\n\n\n\n

No primeiro momento, o STF julgou o Recurso Extraordin\u00e1rio n\u00ba 796.376, que originou o Tema 796<\/strong>, com a seguinte tese: a imunidade do ITBI n\u00e3o alcan\u00e7a o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.<\/p>\n\n\n\n

Com isso, o STF quis restringir a imunidade apenas aos casos em que o im\u00f3vel se destina integralmente \u00e0 forma\u00e7\u00e3o do capital subscrito \u2014 e n\u00e3o a eventuais reservas de capital.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, muitos munic\u00edpios passaram a interpretar esse julgado de forma conveniente e equivocada, aplicando o ITBI sobre a diferen\u00e7a entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor venal arbitrado pela prefeitura. Essa pr\u00e1tica n\u00e3o encontra amparo no ac\u00f3rd\u00e3o do STF, que jamais autorizou esse tipo de cobran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n

No segundo momento, o STF iniciou o julgamento do Tema 1.348<\/strong>, que ainda est\u00e1 em curso. Nele, a Corte analisa se a imunidade do ITBI na integraliza\u00e7\u00e3o de capital \u00e9 incondicionada \u2014 ou seja, v\u00e1lida independentemente da atividade preponderante da empresa. O julgamento teve in\u00edcio em outubro de 2025 e, at\u00e9 a suspens\u00e3o por pedido de vista do ministro Gilmar Mendes, o placar era favor\u00e1vel aos contribuintes.<\/p>\n\n\n\n

Situa\u00e7\u00e3o 1: o munic\u00edpio exige o ITBI antes de registrar a transfer\u00eancia<\/h2>\n\n\n\n

Essa \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o mais comum. O contribuinte formaliza a holding, arquiva o contrato social na Junta Comercial e, ao tentar registrar a transfer\u00eancia do im\u00f3vel no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis, se depara com a exig\u00eancia do pagamento do ITBI pela prefeitura.<\/p>\n\n\n\n

Nesse caso, a medida mais eficaz \u00e9 o Mandado de Seguran\u00e7a com pedido de liminar<\/strong>, com fundamento no artigo 151, inciso IV do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional. Esse dispositivo autoriza o juiz a suspender a exigibilidade do cr\u00e9dito tribut\u00e1rio por decis\u00e3o judicial.<\/p>\n\n\n\n

Na pr\u00e1tica, a liminar permite que o contribuinte registre a transfer\u00eancia do im\u00f3vel sem pagar o imposto questionado, enquanto o m\u00e9rito segue em discuss\u00e3o no processo.<\/p>\n\n\n\n

O fundamento jur\u00eddico \u00e9 o artigo 156, \u00a72\u00ba, inciso I da Constitui\u00e7\u00e3o Federal combinado com o Tema 796 do STF \u2014 que, corretamente interpretado, garante a imunidade na integraliza\u00e7\u00e3o de capital quando a empresa n\u00e3o exerce atividade imobili\u00e1ria preponderante.<\/p>\n\n\n\n

Situa\u00e7\u00e3o 2: o munic\u00edpio cobra ITBI sobre a diferen\u00e7a entre o valor declarado e o valor venal<\/h2>\n\n\n\n

Essa \u00e9 a situa\u00e7\u00e3o mais recorrente e tamb\u00e9m a que gera maior impacto financeiro.<\/p>\n\n\n\n

Nela, o contribuinte declara o im\u00f3vel pelo valor constante na Declara\u00e7\u00e3o de Imposto de Renda \u2014 o que o artigo 23 da Lei n\u00ba 9.249\/1995 expressamente permite \u2014 e a prefeitura cobra ITBI sobre a diferen\u00e7a entre esse valor e o valor venal que ela mesma atribui ao im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Essa pr\u00e1tica \u00e9 inconstitucional por duas raz\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n

Em primeiro lugar, o valor declarado pelo contribuinte goza de presun\u00e7\u00e3o de veracidade. Para afast\u00e1-la, o Fisco precisa abrir processo administrativo de arbitramento, com garantia de contradit\u00f3rio, nos termos do artigo 148 do CTN. Sem esse procedimento, a cobran\u00e7a com base em valor de refer\u00eancia fixado unilateralmente pela administra\u00e7\u00e3o configura lan\u00e7amento indevido \u2014 entendimento j\u00e1 consolidado pelo STJ no Tema 1.113.<\/p>\n\n\n\n

Em segundo lugar, o ac\u00f3rd\u00e3o do Tema 796 do STF jamais autorizou a cobran\u00e7a de ITBI sobre a diferen\u00e7a entre valor declarado e valor venal. A tese fixada diz respeito \u00e0 parcela do im\u00f3vel destinada a reservas de capital \u2014 e n\u00e3o \u00e0 diferen\u00e7a de avalia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Diante disso, o contribuinte conta com dois caminhos:<\/p>\n\n\n\n

Administrativo:<\/strong> impugna\u00e7\u00e3o ou reclama\u00e7\u00e3o administrativa, apontando a ilegalidade do lan\u00e7amento e exigindo a instaura\u00e7\u00e3o do procedimento regular de arbitramento previsto no CTN.<\/p>\n\n\n\n

Judicial:<\/strong> A\u00e7\u00e3o Anulat\u00f3ria de D\u00e9bito Fiscal ou Mandado de Seguran\u00e7a, com base na inconstitucionalidade da cobran\u00e7a pelos fundamentos acima.<\/p>\n\n\n\n

Situa\u00e7\u00e3o 3: o ITBI j\u00e1 foi pago \u2014 \u00e9 poss\u00edvel recuperar o valor?<\/h2>\n\n\n\n

Sim. O contribuinte que pagou ITBI indevidamente ao integralizar im\u00f3veis na holding tem direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o dos valores, acrescidos de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria e juros desde a data do pagamento.<\/p>\n\n\n\n

Para isso, o instrumento adequado \u00e9 a A\u00e7\u00e3o de Repeti\u00e7\u00e3o de Ind\u00e9bito Tribut\u00e1rio<\/strong>, prevista no artigo 165 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional.<\/p>\n\n\n\n

O prazo para ajuizar essa a\u00e7\u00e3o \u00e9 de cinco anos<\/strong>, contados da data do pagamento indevido. Portanto, passado esse prazo, o direito \u00e0 restitui\u00e7\u00e3o se perde definitivamente.<\/p>\n\n\n\n

Por que agir com urg\u00eancia?<\/h2>\n\n\n\n

O julgamento do Tema 1.348 pelo STF pode redefinir completamente o cen\u00e1rio do ITBI nas holdings, ampliando a imunidade para todas as hip\u00f3teses de integraliza\u00e7\u00e3o de capital \u2014 inclusive para empresas com atividade imobili\u00e1ria preponderante.<\/p>\n\n\n\n

Contudo, existe um risco concreto: o STF pode modular os efeitos da decis\u00e3o, fazendo com que ela valha apenas a partir da sua conclus\u00e3o. Nesse cen\u00e1rio, somente os contribuintes que j\u00e1 tiverem a\u00e7\u00e3o judicial ajuizada antes da decis\u00e3o final poder\u00e3o recuperar os valores pagos nos \u00faltimos cinco anos.<\/p>\n\n\n\n

Em outras palavras, quem ainda n\u00e3o ajuizou a\u00e7\u00e3o corre o risco de perder essa janela de oportunidade. Por isso, o momento de agir \u00e9 agora \u2014 antes do encerramento do julgamento.<\/p>\n\n\n\n

O que analisar em cada caso<\/h2>\n\n\n\n

Antes de definir a estrat\u00e9gia, o advogado precisa examinar:<\/p>\n\n\n\n