{"id":154,"date":"2026-06-28T22:52:47","date_gmt":"2026-06-29T01:52:47","guid":{"rendered":"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/?p=154"},"modified":"2026-06-28T22:52:48","modified_gmt":"2026-06-29T01:52:48","slug":"fraude-execucao-imobiliaria-venda-imovel","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/fraude-execucao-imobiliaria-venda-imovel\/","title":{"rendered":"Fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria: TJ\/RJ mant\u00e9m venda de im\u00f3vel sem penhora na matr\u00edcula"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-gallery has-nested-images columns-default is-cropped wp-block-gallery-1 is-layout-flex wp-block-gallery-is-layout-flex\">\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"576\" data-id=\"157\" src=\"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/fraude_execucao_imobiliaria_wordpress_1672x941-1-1024x576.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-157\" srcset=\"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/fraude_execucao_imobiliaria_wordpress_1672x941-1-1024x576.png 1024w, https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/fraude_execucao_imobiliaria_wordpress_1672x941-1-300x169.png 300w, https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/fraude_execucao_imobiliaria_wordpress_1672x941-1-768x432.png 768w, https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/fraude_execucao_imobiliaria_wordpress_1672x941-1-1536x864.png 1536w, https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/wp-content\/uploads\/2026\/06\/fraude_execucao_imobiliaria_wordpress_1672x941-1.png 1672w\" sizes=\"auto, (max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n<\/figure>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A <strong>fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> costuma gerar inseguran\u00e7a em opera\u00e7\u00f5es de compra e venda, especialmente quando o im\u00f3vel \u00e9 negociado durante o curso de um processo judicial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Apesar disso, a simples exist\u00eancia de uma execu\u00e7\u00e3o contra o vendedor n\u00e3o torna a venda automaticamente ineficaz.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Foi exatamente esse o ponto refor\u00e7ado por recente decis\u00e3o do Tribunal de Justi\u00e7a do Rio de Janeiro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No caso, o TJ\/RJ manteve a venda de um im\u00f3vel realizada no curso do cumprimento de senten\u00e7a porque n\u00e3o havia penhora registrada nem averba\u00e7\u00e3o da execu\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do bem. Al\u00e9m disso, a credora n\u00e3o conseguiu provar a m\u00e1-f\u00e9 da compradora.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Assim, a decis\u00e3o chama aten\u00e7\u00e3o para dois temas muito pr\u00e1ticos: a prote\u00e7\u00e3o da boa-f\u00e9 do terceiro adquirente e a import\u00e2ncia da matr\u00edcula do im\u00f3vel na an\u00e1lise de risco da opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Para quem compra, vende, investe ou assessora neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, entender os crit\u00e9rios da <strong>fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> \u00e9 essencial.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria: o que decidiu o TJ\/RJ?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A 14\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado do TJ\/RJ analisou agravo de instrumento interposto em cumprimento de senten\u00e7a decorrente de a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Durante a execu\u00e7\u00e3o, a credora identificou im\u00f3veis em nome de uma das executadas. Um desses bens foi vendido em 2023 a uma empresa, j\u00e1 no curso da fase executiva.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A credora alegou que a venda configurava fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o e pediu a declara\u00e7\u00e3o de inefic\u00e1cia da aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O ju\u00edzo de primeiro grau reconheceu a conduta fraudulenta da executada e at\u00e9 aplicou multa por ato atentat\u00f3rio \u00e0 dignidade da Justi\u00e7a. Mesmo assim, manteve a aliena\u00e7\u00e3o porque a compradora era presumidamente de boa-f\u00e9 e n\u00e3o havia registro de penhora nem averba\u00e7\u00e3o da execu\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ao julgar o recurso, o TJ\/RJ manteve essa conclus\u00e3o. O relator, desembargador Adolpho Andrade Mello, afirmou que, sem constri\u00e7\u00e3o registrada e sem prova concreta de m\u00e1-f\u00e9 da adquirente, n\u00e3o se configura fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o apta a invalidar a venda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A decis\u00e3o foi noticiada pelo <a href=\"https:\/\/www.migalhas.com.br\/quentes\/459038\/tj-rj-afasta-fraude-a-execucao-e-mantem-venda-de-imovel\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-cyan-blue-color\">Migalhas<\/mark><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Quando a fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria pode ser reconhecida?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em linhas gerais, a fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o ocorre quando o devedor aliena ou onera bens em contexto que prejudica a satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito discutido judicialmente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No entanto, o reconhecimento dessa fraude n\u00e3o depende apenas da exist\u00eancia do processo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No campo da <strong>fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong>, a an\u00e1lise costuma passar por dois elementos centrais:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>exist\u00eancia de penhora registrada ou averba\u00e7\u00e3o da execu\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula do im\u00f3vel; e<\/li>\n\n\n\n<li>prova de que o terceiro adquirente agiu de m\u00e1-f\u00e9.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se a matr\u00edcula j\u00e1 exibe a constri\u00e7\u00e3o ou a averba\u00e7\u00e3o pertinente, a situa\u00e7\u00e3o do comprador muda bastante, porque o risco se torna objetivo e vis\u00edvel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por outro lado, se n\u00e3o h\u00e1 esse registro, o credor normalmente precisa demonstrar que o comprador sabia da execu\u00e7\u00e3o ou participou do neg\u00f3cio com ci\u00eancia da fraude.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse racioc\u00ednio dialoga com o art. 792 do C\u00f3digo de Processo Civil e com a S\u00famula 375 do STJ.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O texto do CPC pode ser consultado no <a href=\"https:\/\/www.planalto.gov.br\/ccivil_03\/_ato2015-2018\/2015\/lei\/l13105.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-cyan-blue-color\">Planalto<\/mark><\/a>, e o teor das s\u00famulas do STJ est\u00e1 dispon\u00edvel no <a href=\"https:\/\/www.stj.jus.br\/docs_internet\/jurisprudencia\/tematica\/download\/SU\/Sumulas\/SumulasSTJ.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-cyan-blue-color\">Superior Tribunal de Justi\u00e7a<\/mark><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Por que a penhora na matr\u00edcula foi decisiva?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A matr\u00edcula do im\u00f3vel funciona como o principal espelho jur\u00eddico da situa\u00e7\u00e3o do bem.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 nela que aparecem, por exemplo, registros de propriedade, hipotecas, usufrutos, indisponibilidades, penhoras e outras averba\u00e7\u00f5es relevantes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No caso julgado pelo TJ\/RJ, n\u00e3o havia registro de penhora nem averba\u00e7\u00e3o da execu\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso foi decisivo porque a aus\u00eancia dessas informa\u00e7\u00f5es preservou a presun\u00e7\u00e3o de boa-f\u00e9 da adquirente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em outras palavras, o Tribunal entendeu que a compradora n\u00e3o podia ser automaticamente penalizada por uma situa\u00e7\u00e3o que n\u00e3o constava formalmente no registro do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al\u00e9m disso, o ac\u00f3rd\u00e3o refor\u00e7ou que a conduta fraudulenta da devedora, isoladamente, n\u00e3o basta para anular a venda se n\u00e3o houver prova de ci\u00eancia ou participa\u00e7\u00e3o do terceiro adquirente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esse ponto \u00e9 especialmente importante porque muitas discuss\u00f5es patrimoniais tentam deslocar para o comprador um \u00f4nus que, em certos casos, permanece com o credor.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O pagamento do pre\u00e7o a terceiro afasta a boa-f\u00e9?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">N\u00e3o necessariamente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No caso concreto, a credora sustentou que a boa-f\u00e9 da compradora estaria afastada porque o pagamento do im\u00f3vel foi transferido para a conta de um terceiro, sobrinho da executada.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O Tribunal, por\u00e9m, n\u00e3o acolheu esse argumento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Segundo o ac\u00f3rd\u00e3o, essa forma de pagamento constava expressamente da escritura p\u00fablica e seguia orienta\u00e7\u00e3o da pr\u00f3pria alienante.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, o relator considerou que n\u00e3o se poderia exigir da compradora uma investiga\u00e7\u00e3o extra sobre a titularidade da conta indicada para recebimento do pre\u00e7o, sobretudo quando a informa\u00e7\u00e3o estava formalizada no pr\u00f3prio instrumento p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Isso n\u00e3o significa que qualquer pagamento a terceiro seja sempre irrelevante.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Significa apenas que, naquele caso, o fato isolado n\u00e3o bastou para demonstrar m\u00e1-f\u00e9 da adquirente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Portanto, a apura\u00e7\u00e3o da <strong>fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> depende do contexto probat\u00f3rio, e n\u00e3o de presun\u00e7\u00f5es autom\u00e1ticas dissociadas da documenta\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Boa-f\u00e9 do comprador e fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A boa-f\u00e9 do comprador tem papel central nesse tipo de controv\u00e9rsia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se o adquirente atua com dilig\u00eancia, examina a matr\u00edcula, formaliza a compra por escritura p\u00fablica e n\u00e3o h\u00e1 registro que revele a constri\u00e7\u00e3o, a tend\u00eancia \u00e9 que sua posi\u00e7\u00e3o jur\u00eddica seja mais protegida.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por outro lado, se surgirem elementos concretos de que ele conhecia a execu\u00e7\u00e3o, participou de conluio ou utilizou a compra para ajudar a blindar patrim\u00f4nio do devedor, o cen\u00e1rio muda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, o tema n\u00e3o deve ser tratado de forma simplista.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Nem toda venda feita durante um processo ser\u00e1 v\u00e1lida. Por\u00e9m, nem toda venda ser\u00e1 fraudulenta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O que define o resultado, em muitos casos, \u00e9 a conjuga\u00e7\u00e3o entre publicidade registral, dilig\u00eancia pr\u00e9via e prova de boa-f\u00e9 ou m\u00e1-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">O que o comprador deve verificar antes de fechar o neg\u00f3cio?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A decis\u00e3o do TJ\/RJ tamb\u00e9m funciona como lembrete pr\u00e1tico para o mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Antes de assinar a escritura, o comprador deve fazer uma an\u00e1lise jur\u00eddica m\u00ednima da opera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Entre os principais cuidados, vale destacar:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>solicitar matr\u00edcula atualizada do im\u00f3vel;<\/li>\n\n\n\n<li>verificar penhoras, averba\u00e7\u00f5es e indisponibilidades;<\/li>\n\n\n\n<li>examinar certid\u00f5es do vendedor e, conforme o caso, dos s\u00f3cios ou da pessoa jur\u00eddica envolvida;<\/li>\n\n\n\n<li>checar a cadeia dominial e eventuais \u00f4nus reais;<\/li>\n\n\n\n<li>formalizar corretamente a forma de pagamento;<\/li>\n\n\n\n<li>documentar a origem dos recursos e o fluxo financeiro;<\/li>\n\n\n\n<li>analisar a necessidade de due diligence mais aprofundada em opera\u00e7\u00f5es de maior risco;<\/li>\n\n\n\n<li>buscar orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica antes da assinatura.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Ali\u00e1s, esse cuidado preventivo reduz lit\u00edgios e protege o investimento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se voc\u00ea quiser aprofundar esse ponto, veja tamb\u00e9m nosso artigo sobre <a href=\"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/compra-e-venda-de-imovel-cuidados-antes-de-assinar-o-contrato\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-cyan-blue-color\">cuidados antes de assinar contrato de compra e venda de im\u00f3vel<\/mark><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria, penhora e seguran\u00e7a jur\u00eddica<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Do lado do credor, a decis\u00e3o deixa uma mensagem igualmente importante: \u00e9 fundamental adotar medidas eficazes para dar publicidade \u00e0 execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Quando a constri\u00e7\u00e3o ou a averba\u00e7\u00e3o pertinente n\u00e3o chega \u00e0 matr\u00edcula, aumenta a dificuldade para sustentar, mais tarde, que o terceiro comprador agiu de m\u00e1-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, a averba\u00e7\u00e3o premonit\u00f3ria e o registro da penhora n\u00e3o s\u00e3o meros detalhes procedimentais.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Eles ajudam a tornar o risco opon\u00edvel a terceiros e fortalecem a posi\u00e7\u00e3o processual do credor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em contrapartida, quando essa publicidade n\u00e3o existe, o debate passa a depender fortemente da prova concreta sobre a ci\u00eancia do adquirente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al\u00e9m disso, a decis\u00e3o mostra que a atua\u00e7\u00e3o fraudulenta do devedor n\u00e3o contamina automaticamente a posi\u00e7\u00e3o do comprador de boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Esse entendimento vale tamb\u00e9m para execu\u00e7\u00e3o fiscal?<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c9 importante fazer uma ressalva.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O caso julgado pelo TJ\/RJ tratava de cumprimento de senten\u00e7a em mat\u00e9ria c\u00edvel, e n\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o fiscal.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, a an\u00e1lise foi constru\u00edda com base no art. 792 do CPC e na S\u00famula 375 do STJ.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Em execu\u00e7\u00e3o fiscal, o regime jur\u00eddico pode seguir l\u00f3gica pr\u00f3pria, especialmente em raz\u00e3o do art. 185 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional e da jurisprud\u00eancia espec\u00edfica do STJ.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se o tema interessa, vale ler tamb\u00e9m nosso conte\u00fado sobre <a href=\"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/compra-de-imovel-divida-ativa-fraude-a-execucao\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><mark style=\"background-color:rgba(0, 0, 0, 0)\" class=\"has-inline-color has-vivid-cyan-blue-color\">compra de im\u00f3vel, d\u00edvida ativa e fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o<\/mark><\/a>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria: conclus\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A decis\u00e3o do TJ\/RJ refor\u00e7a que a <strong>fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/strong> n\u00e3o se presume apenas porque o im\u00f3vel foi vendido durante o curso da execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sem penhora registrada ou averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula, a declara\u00e7\u00e3o de inefic\u00e1cia da venda depende de prova concreta de m\u00e1-f\u00e9 do terceiro adquirente.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Al\u00e9m disso, o ac\u00f3rd\u00e3o mostra que a conduta fraudulenta do devedor, por si s\u00f3, n\u00e3o basta para afastar a prote\u00e7\u00e3o da boa-f\u00e9 do comprador.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Na pr\u00e1tica, a decis\u00e3o valoriza a publicidade registral, a dilig\u00eancia pr\u00e9via e a seguran\u00e7a jur\u00eddica das transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por isso, tanto compradores quanto credores precisam agir com t\u00e9cnica e preven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">O escrit\u00f3rio <strong>Bruno Caffaro Advocacia<\/strong> atua em Direito Imobili\u00e1rio e Direito Civil, com assessoria em compra e venda de im\u00f3veis, due diligence imobili\u00e1ria, lit\u00edgios patrimoniais, fraude \u00e0 execu\u00e7\u00e3o, regulariza\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis e an\u00e1lise jur\u00eddica de riscos em opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Decis\u00e3o do TJ\/RJ refor\u00e7a que a venda de im\u00f3vel feita durante a execu\u00e7\u00e3o n\u00e3o \u00e9 automaticamente ineficaz. 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