{"id":221,"date":"2026-09-06T03:25:09","date_gmt":"2026-09-06T06:25:09","guid":{"rendered":"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/?p=221"},"modified":"2026-09-06T03:25:10","modified_gmt":"2026-09-06T06:25:10","slug":"venda-imovel-uniao-estavel-sem-autorizacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/brunocaffaro.com.br\/publicacoes\/venda-imovel-uniao-estavel-sem-autorizacao\/","title":{"rendered":"Venda de im\u00f3vel na uni\u00e3o est\u00e1vel: o companheiro pode vender sozinho?"},"content":{"rendered":"\n
\"Venda<\/figure>\n\n\n\n

A venda de im\u00f3vel na uni\u00e3o est\u00e1vel<\/strong> pode gerar um problema relevante quando apenas um dos companheiros aparece como propriet\u00e1rio na matr\u00edcula e decide vender o bem sem a participa\u00e7\u00e3o do outro. Embora o im\u00f3vel possa integrar o patrim\u00f4nio comum do casal, isso n\u00e3o significa que a Justi\u00e7a sempre anular\u00e1 a venda realizada perante um terceiro.<\/p>\n\n\n\n

Recentemente, a Justi\u00e7a do Paran\u00e1 analisou exatamente essa situa\u00e7\u00e3o. Um homem vendeu sozinho um im\u00f3vel rural ap\u00f3s o t\u00e9rmino de uma uni\u00e3o est\u00e1vel que, segundo a ex-companheira, havia durado mais de duas d\u00e9cadas.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, a matr\u00edcula n\u00e3o indicava a exist\u00eancia da uni\u00e3o est\u00e1vel, e os compradores afirmaram que desconheciam a rela\u00e7\u00e3o. Al\u00e9m disso, a Justi\u00e7a n\u00e3o encontrou prova suficiente de m\u00e1-f\u00e9 dos adquirentes.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, o ju\u00edzo preservou a compra e venda.<\/p>\n\n\n\n

O caso chama aten\u00e7\u00e3o para uma distin\u00e7\u00e3o importante: uma coisa \u00e9 o direito \u00e0 mea\u00e7\u00e3o existente entre os companheiros; outra \u00e9 a possibilidade de opor esse direito ao terceiro que comprou o im\u00f3vel de boa-f\u00e9.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Venda de im\u00f3vel na uni\u00e3o est\u00e1vel: qual \u00e9 a regra?<\/h2>\n\n\n\n

Na uni\u00e3o est\u00e1vel, salvo contrato escrito que estabele\u00e7a regime diferente, aplica-se \u00e0s rela\u00e7\u00f5es patrimoniais, no que couber, o regime da comunh\u00e3o parcial de bens.<\/p>\n\n\n\n

Assim, os bens adquiridos de forma onerosa durante a conviv\u00eancia podem integrar o patrim\u00f4nio comum, ainda que apenas um dos companheiros apare\u00e7a formalmente como propriet\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 5\u00ba da Lei n\u00ba 9.278\/1996 refor\u00e7a essa regra ao estabelecer, em linhas gerais, que os bens m\u00f3veis e im\u00f3veis adquiridos durante a uni\u00e3o est\u00e1vel pertencem a ambos, salvo as exce\u00e7\u00f5es legais ou estipula\u00e7\u00e3o escrita em sentido contr\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

Consequentemente, a aliena\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel comum exige aten\u00e7\u00e3o \u00e0 participa\u00e7\u00e3o do outro companheiro.<\/p>\n\n\n\n

O Superior Tribunal de Justi\u00e7a j\u00e1 reconheceu essa necessidade. Contudo, o pr\u00f3prio STJ tamb\u00e9m protege o terceiro de boa-f\u00e9 quando a uni\u00e3o est\u00e1vel n\u00e3o recebeu publicidade suficiente.<\/p>\n\n\n\n

O que aconteceu no caso julgado no Paran\u00e1?<\/h2>\n\n\n\n

Segundo a autora da a\u00e7\u00e3o, ela havia mantido uni\u00e3o est\u00e1vel com o vendedor entre 2000 e outubro de 2022. Durante o relacionamento, o casal teria formado patrim\u00f4nio comum, incluindo um im\u00f3vel rural localizado em Apucarana, no Paran\u00e1.<\/p>\n\n\n\n

Em janeiro de 2023, aproximadamente tr\u00eas meses depois do t\u00e9rmino da rela\u00e7\u00e3o, o ex-companheiro vendeu o im\u00f3vel para quatro compradores.<\/p>\n\n\n\n

Na escritura, ele se declarou solteiro.<\/p>\n\n\n\n

A ex-companheira, ent\u00e3o, ajuizou a\u00e7\u00e3o para tentar anular o neg\u00f3cio. Ela sustentou que o im\u00f3vel integrava o patrim\u00f4nio comum e alegou que os compradores teriam participado de um conluio para prejudicar sua mea\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Os compradores contestaram essa vers\u00e3o. Segundo eles, ningu\u00e9m informou a exist\u00eancia da uni\u00e3o est\u00e1vel, e a documenta\u00e7\u00e3o consultada n\u00e3o revelou impedimento para a negocia\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a a\u00e7\u00e3o de reconhecimento e dissolu\u00e7\u00e3o da uni\u00e3o est\u00e1vel tramitava em segredo de justi\u00e7a. Portanto, os adquirentes n\u00e3o tinham acesso normal a esse processo.<\/p>\n\n\n\n

A matr\u00edcula do im\u00f3vel influenciou a decis\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

Sim. Esse foi um dos principais elementos considerados no caso.<\/p>\n\n\n\n

A matr\u00edcula n\u00e3o apresentava averba\u00e7\u00e3o que informasse a uni\u00e3o est\u00e1vel, o contrato de conviv\u00eancia, a exist\u00eancia de lit\u00edgio familiar ou alguma restri\u00e7\u00e3o \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Desse modo, quem consultasse o Registro de Im\u00f3veis encontraria apenas a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica formalmente publicizada.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a autora n\u00e3o conseguiu demonstrar que os compradores conheciam a uni\u00e3o est\u00e1vel ou que participaram de uma manobra destinada a afastar sua mea\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por essa raz\u00e3o, a Justi\u00e7a entendeu que n\u00e3o seria adequado transferir aos compradores as consequ\u00eancias de uma rela\u00e7\u00e3o familiar que n\u00e3o aparecia nos registros dispon\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n

O que o STJ diz sobre venda de im\u00f3vel na uni\u00e3o est\u00e1vel?<\/h2>\n\n\n\n

A decis\u00e3o paranaense segue orienta\u00e7\u00e3o j\u00e1 adotada pelo Superior Tribunal de Justi\u00e7a<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

No REsp 1.424.275\/MT, a Terceira Turma examinou diretamente a aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel adquirido durante uma uni\u00e3o est\u00e1vel sem a autoriza\u00e7\u00e3o do outro convivente.<\/p>\n\n\n\n

O STJ reconheceu que, em princ\u00edpio, ambos os companheiros devem participar da aliena\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel que integra o patrim\u00f4nio comum.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, o Tribunal tamb\u00e9m destacou uma peculiaridade importante da uni\u00e3o est\u00e1vel: diferentemente do casamento, a rela\u00e7\u00e3o pode existir sem um ato formal que d\u00ea ampla publicidade ao estado familiar dos conviventes.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, o STJ concluiu que a aus\u00eancia de consentimento do outro companheiro n\u00e3o basta, por si s\u00f3, para atingir um adquirente de boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Em outras palavras, para invalidar o neg\u00f3cio perante o terceiro, ganha relev\u00e2ncia a exist\u00eancia de publicidade da uni\u00e3o est\u00e1vel ou a prova de que o comprador conhecia a situa\u00e7\u00e3o e agiu de m\u00e1-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

O princ\u00edpio da concentra\u00e7\u00e3o dos atos na matr\u00edcula<\/h2>\n\n\n\n

Al\u00e9m da jurisprud\u00eancia sobre uni\u00e3o est\u00e1vel, a legisla\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria refor\u00e7a a import\u00e2ncia da matr\u00edcula.<\/p>\n\n\n\n

O artigo 54 da Lei n\u00ba 13.097\/2015<\/a> disciplina a efic\u00e1cia de situa\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas perante terceiros que adquirem direitos reais sobre im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Em s\u00edntese, a legisla\u00e7\u00e3o prestigia as informa\u00e7\u00f5es que receberam publicidade no Registro de Im\u00f3veis e protege, em diversas situa\u00e7\u00f5es, o terceiro adquirente de boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a reda\u00e7\u00e3o atual da lei estabelece que, para caracterizar a boa-f\u00e9 do adquirente, n\u00e3o se exige a apresenta\u00e7\u00e3o de certid\u00f5es forenses ou de distribuidores judiciais al\u00e9m das hip\u00f3teses previstas na legisla\u00e7\u00e3o espec\u00edfica. :contentReference[oaicite:1]{index=1}<\/p>\n\n\n\n

Portanto, a matr\u00edcula possui papel central na seguran\u00e7a das opera\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n

Isso n\u00e3o significa, contudo, que o registro proteja fraude, simula\u00e7\u00e3o ou conluio. Se existirem elementos concretos de m\u00e1-f\u00e9, o cen\u00e1rio jur\u00eddico muda.<\/p>\n\n\n\n

Sem registro da uni\u00e3o est\u00e1vel, o companheiro perde a mea\u00e7\u00e3o?<\/h2>\n\n\n\n

N\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Esse ponto merece especial aten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

A prote\u00e7\u00e3o do terceiro de boa-f\u00e9 n\u00e3o significa que o companheiro prejudicado deixe automaticamente de possuir direitos sobre o patrim\u00f4nio formado durante a conviv\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n

Na verdade, o que pode mudar \u00e9 a forma de exercer esses direitos.<\/p>\n\n\n\n

Se a Justi\u00e7a preservar a venda de im\u00f3vel na uni\u00e3o est\u00e1vel<\/strong> perante o comprador de boa-f\u00e9, o companheiro prejudicado poder\u00e1 buscar sua parcela patrimonial contra o ex-companheiro que realizou a aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Por exemplo, poder\u00e1 discutir o valor correspondente \u00e0 sua mea\u00e7\u00e3o sobre o produto da venda, al\u00e9m de eventuais perdas e danos, conforme as circunst\u00e2ncias do caso.<\/p>\n\n\n\n

Assim, a controv\u00e9rsia pode sair do plano da validade da compra e venda perante o terceiro e permanecer no plano patrimonial existente entre os ex-companheiros.<\/p>\n\n\n\n

E se o comprador soubesse da uni\u00e3o est\u00e1vel?<\/h2>\n\n\n\n

Nesse caso, a situa\u00e7\u00e3o pode mudar significativamente.<\/p>\n\n\n\n

A jurisprud\u00eancia protege o terceiro de boa-f\u00e9<\/strong>, e n\u00e3o aquele que participa conscientemente de uma opera\u00e7\u00e3o destinada a prejudicar o outro companheiro.<\/p>\n\n\n\n

Por isso, mesmo sem averba\u00e7\u00e3o na matr\u00edcula, a parte prejudicada pode tentar demonstrar que o comprador conhecia a uni\u00e3o est\u00e1vel e sabia que o vendedor n\u00e3o poderia dispor livremente de todo o patrim\u00f4nio.<\/p>\n\n\n\n

Alguns elementos podem ser relevantes nessa an\u00e1lise. Entre eles est\u00e3o a proximidade pessoal entre comprador e vendedor, um pre\u00e7o manifestamente incompat\u00edvel com o mercado, pagamentos at\u00edpicos, conhecimento pr\u00e9vio da separa\u00e7\u00e3o, mensagens, documentos ou outros ind\u00edcios de conluio.<\/p>\n\n\n\n

Portanto, a aus\u00eancia de publicidade registral n\u00e3o transforma a matr\u00edcula em instrumento para legitimar fraude.<\/p>\n\n\n\n

Como proteger um im\u00f3vel adquirido durante a uni\u00e3o est\u00e1vel?<\/h2>\n\n\n\n

A melhor estrat\u00e9gia come\u00e7a antes do conflito.<\/p>\n\n\n\n

Em primeiro lugar, o casal deve definir adequadamente o regime patrimonial da rela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, dependendo da situa\u00e7\u00e3o concreta, pode ser recomend\u00e1vel formalizar a uni\u00e3o est\u00e1vel e providenciar a publicidade registral pertinente.<\/p>\n\n\n\n

Quando existem im\u00f3veis relevantes, tamb\u00e9m \u00e9 importante avaliar como a uni\u00e3o e seus efeitos patrimoniais aparecem perante o Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n

Assim, os companheiros reduzem o risco de que um deles pratique sozinho um ato incompat\u00edvel com os direitos patrimoniais do outro.<\/p>\n\n\n\n

Entre os principais cuidados est\u00e3o:<\/p>\n\n\n\n