Compra de imóvel e dívida ativa: STJ reforça risco de fraude à execução

A compra de imóvel com dívida ativa exige atenção redobrada. Afinal, a matrícula do imóvel pode estar aparentemente regular e, ainda assim, a negociação pode sofrer questionamento futuro pela Fazenda Pública.

Em decisão recente, a 2ª Turma do Superior Tribunal de Justiça reforçou o risco de fraude à execução em venda de imóvel realizada após a inscrição de débito tributário em dívida ativa.

Na prática, isso significa que o comprador não deve analisar apenas a matrícula, a existência de penhora ou a ausência de restrição cartorial. Além disso, ele precisa avaliar a situação fiscal, empresarial e patrimonial do vendedor.

Por isso, operações imobiliárias exigem uma análise jurídica preventiva mais ampla, especialmente quando o vendedor é empresário individual, sócio de empresa ou pessoa vinculada a atividade empresarial.

O que decidiu o STJ?

O STJ analisou um caso envolvendo a venda de imóvel pertencente a empresário individual vinculado a uma microempresa devedora.

Na época da negociação, a execução fiscal e a Certidão de Dívida Ativa mencionavam apenas o CNPJ da empresa, sem indicação expressa do CPF do vendedor.

Anos depois, a Fazenda Nacional incluiu o CPF do empresário individual na cobrança e passou a sustentar que a venda do imóvel ocorreu depois da inscrição do débito em dívida ativa.

A compradora alegou boa-fé. Segundo ela, havia solicitado certidões, não havia penhora registrada e a matrícula do imóvel não apresentava restrição.

No entanto, o STJ reconheceu a fraude à execução, pois o imóvel havia sido vendido após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa.

Por que essa decisão é importante?

A decisão importa porque reforça a aplicação do art. 185 do Código Tributário Nacional.

Após a Lei Complementar nº 118/2005, a alienação de bens feita por devedor tributário depois da inscrição do crédito em dívida ativa passou a gerar presunção de fraude à execução.

Assim, em matéria tributária, o tratamento costuma ser mais rigoroso do que em execuções civis comuns.

Em execuções civis, normalmente se discute a existência de penhora registrada, averbação na matrícula ou prova de má-fé do terceiro adquirente.

Já na execução fiscal, a inscrição do débito tributário em dívida ativa pode bastar para caracterizar a presunção de fraude, independentemente da demonstração de má-fé do comprador.

A boa-fé do comprador é suficiente?

Nem sempre.

Esse é um dos pontos mais sensíveis da decisão. O comprador pode solicitar documentos, analisar a matrícula e agir com cautela, mas ainda assim enfrentar discussão judicial futura.

Isso não significa que toda compra de imóvel seja insegura. No entanto, significa que a diligência precisa ser mais completa.

O que não basta verificar

Em muitos casos, não basta conferir apenas:

• matrícula atualizada do imóvel;
• inexistência de penhora registrada;
• ausência de averbação de indisponibilidade;
• certidão negativa do imóvel;
• contrato de compra e venda bem redigido.

Além disso, pode ser necessário investigar a situação fiscal, judicial, empresarial e patrimonial do vendedor.

Por que o risco aumenta quando o vendedor é empresário?

O risco aumenta quando o vendedor é empresário individual, titular de firma individual, microempreendedor individual ou pessoa vinculada a atividade empresarial com débitos relevantes.

No caso analisado pelo STJ, a condição de empresário individual teve papel importante.

Isso acontece porque o empresário individual não possui a mesma separação patrimonial existente em uma sociedade empresária com personalidade jurídica própria.

Em termos práticos, dívidas tributárias vinculadas à atividade empresarial podem atingir o patrimônio pessoal do empresário individual.

Portanto, ao comprar imóvel de empresário, o comprador não deve analisar apenas a pessoa física isoladamente. Ele também precisa verificar eventual CNPJ vinculado ao vendedor e a existência de débitos fiscais relacionados à atividade empresarial.

A matrícula do imóvel conta toda a história?

Não.

Muitos compradores acreditam que a matrícula limpa garante segurança total na compra do imóvel. Porém, essa ideia pode gerar falsa sensação de proteção.

A matrícula é um documento essencial, mas ela não revela, sozinha, toda a situação fiscal, judicial e patrimonial do vendedor.

Pode não haver penhora registrada e, ainda assim, existir risco de questionamento da venda, especialmente em matéria tributária.

Por isso, a compra de imóvel deve ser tratada como uma operação jurídica completa, não apenas como uma conferência cartorial.

O que deve ser verificado antes da compra?

Cada caso exige análise individualizada. Ainda assim, algumas cautelas costumam ser importantes em operações imobiliárias.

Documentos e consultas recomendáveis

Antes da compra, é recomendável analisar:

• matrícula atualizada do imóvel;
• certidão de ônus reais;
• certidões fiscais municipais, estaduais e federais;
• certidões de ações judiciais em nome do vendedor;
• certidões de execuções fiscais;
• consulta à dívida ativa;
• protestos em nome do vendedor;
• vínculos empresariais do vendedor;
• CNPJ vinculado ao vendedor, quando houver;
• certidões trabalhistas, conforme o caso;
• certidões da Justiça Federal;
• certidões da Justiça Estadual;
• existência de outros bens suficientes para garantir eventuais dívidas;
• histórico de indisponibilidade, penhora ou bloqueio patrimonial.

Essas providências não eliminam todos os riscos. Contudo, elas reduzem significativamente a possibilidade de surpresa futura.

Existe exceção à presunção de fraude?

Sim.

O próprio art. 185 do CTN prevê que a presunção de fraude não se aplica quando o devedor reserva bens ou rendas suficientes para o pagamento total da dívida inscrita.

Na prática, isso significa que a análise não deve parar na data da venda ou na existência de dívida ativa.

Também é importante verificar se o vendedor possuía patrimônio suficiente para garantir o débito tributário no momento da alienação.

Mesmo assim, essa avaliação exige cuidado, porque envolve prova patrimonial, valores atualizados e análise do processo de cobrança.

Contrato bem feito resolve o problema?

O contrato é essencial, mas ele não resolve tudo sozinho.

Além da análise documental, o contrato de compra e venda deve prever declarações do vendedor sobre inexistência de débitos, ações, execuções, inscrições em dívida ativa e fatos que possam comprometer a segurança da operação.

Também é recomendável incluir cláusulas de responsabilidade, indenização, retenção de valores, rescisão e apresentação de documentos complementares.

No entanto, uma cláusula contratual não impede, por si só, que a Fazenda Pública questione a venda.

Ela pode ajudar o comprador a buscar ressarcimento contra o vendedor, mas não necessariamente afasta a discussão sobre a eficácia da alienação perante o Fisco.

O que fazer antes de comprar um imóvel?

Antes de comprar um imóvel, o comprador deve tratar a operação como uma análise de risco.

Em primeiro lugar, é necessário verificar a situação do imóvel. Depois, também é preciso avaliar a situação do vendedor.

Além disso, quando o vendedor exerce atividade empresarial, a cautela deve alcançar eventuais CNPJs, empresas vinculadas, execuções fiscais, protestos e inscrições em dívida ativa.

Por fim, o comprador deve estruturar o contrato de forma compatível com o risco identificado.

A análise deve ser feita caso a caso

A decisão do STJ reforça um alerta importante, mas não elimina a necessidade de análise individualizada.

Cada operação possui datas, documentos, partes, dívidas e riscos próprios.

Por isso, não basta afirmar que toda venda feita por devedor tributário será automaticamente desfeita. Também é necessário avaliar a natureza da dívida, o momento da inscrição em dívida ativa, a existência de outros bens e as circunstâncias da negociação.

Desse modo, a análise preventiva permite identificar riscos antes da assinatura da escritura ou do pagamento integral do preço.

Conclusão

A decisão do STJ reforça a necessidade de cautela na compra de imóvel quando há dívida ativa ou risco fiscal envolvendo o vendedor.

Comprar um imóvel exige mais do que verificar a matrícula e assinar um contrato.

Quando existe dívida tributária inscrita em dívida ativa, especialmente envolvendo vendedor empresário ou vinculado a atividade empresarial, a venda pode ser questionada como fraude à execução.

Portanto, antes de adquirir um imóvel, é recomendável realizar análise jurídica preventiva, avaliar certidões, investigar riscos fiscais e estruturar adequadamente o contrato.

Essa prevenção pode evitar prejuízos expressivos, perda patrimonial e longas disputas judiciais.

O escritório Bruno Caffaro Advocacia atua na análise de compra e venda de imóveis, regularização imobiliária, execução fiscal, dívida ativa, contratos imobiliários e prevenção de riscos patrimoniais para pessoas, famílias e empresas.