A constituição de uma holding patrimonial envolve, quase sempre, a transferência de imóveis da pessoa física para a pessoa jurídica. Essa operação tem nome técnico: integralização de capital social.
Além disso, ela conta com uma garantia constitucional clara. O artigo 156, §2º, inciso I da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital — desde que a empresa não exerça como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.
Na prática, porém, muitos municípios ignoram essa imunidade ou a aplicam de forma distorcida, gerando cobranças indevidas que oneram significativamente o planejamento patrimonial dos contribuintes.
Por isso, este artigo explica as três situações mais comuns de cobrança indevida do ITBI em holdings e as medidas jurídicas disponíveis para cada uma delas.
O que diz o STF sobre o ITBI na integralização de capital?
O Supremo Tribunal Federal analisou o tema em dois momentos distintos.
No primeiro momento, o STF julgou o Recurso Extraordinário nº 796.376, que originou o Tema 796, com a seguinte tese: a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Com isso, o STF quis restringir a imunidade apenas aos casos em que o imóvel se destina integralmente à formação do capital subscrito — e não a eventuais reservas de capital.
Entretanto, muitos municípios passaram a interpretar esse julgado de forma conveniente e equivocada, aplicando o ITBI sobre a diferença entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor venal arbitrado pela prefeitura. Essa prática não encontra amparo no acórdão do STF, que jamais autorizou esse tipo de cobrança.
No segundo momento, o STF iniciou o julgamento do Tema 1.348, que ainda está em curso. Nele, a Corte analisa se a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada — ou seja, válida independentemente da atividade preponderante da empresa. O julgamento teve início em outubro de 2025 e, até a suspensão por pedido de vista do ministro Gilmar Mendes, o placar era favorável aos contribuintes.
Situação 1: o município exige o ITBI antes de registrar a transferência
Essa é a situação mais comum. O contribuinte formaliza a holding, arquiva o contrato social na Junta Comercial e, ao tentar registrar a transferência do imóvel no Cartório de Imóveis, se depara com a exigência do pagamento do ITBI pela prefeitura.
Nesse caso, a medida mais eficaz é o Mandado de Segurança com pedido de liminar, com fundamento no artigo 151, inciso IV do Código Tributário Nacional. Esse dispositivo autoriza o juiz a suspender a exigibilidade do crédito tributário por decisão judicial.
Na prática, a liminar permite que o contribuinte registre a transferência do imóvel sem pagar o imposto questionado, enquanto o mérito segue em discussão no processo.
O fundamento jurídico é o artigo 156, §2º, inciso I da Constituição Federal combinado com o Tema 796 do STF — que, corretamente interpretado, garante a imunidade na integralização de capital quando a empresa não exerce atividade imobiliária preponderante.
Situação 2: o município cobra ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor venal
Essa é a situação mais recorrente e também a que gera maior impacto financeiro.
Nela, o contribuinte declara o imóvel pelo valor constante na Declaração de Imposto de Renda — o que o artigo 23 da Lei nº 9.249/1995 expressamente permite — e a prefeitura cobra ITBI sobre a diferença entre esse valor e o valor venal que ela mesma atribui ao imóvel.
Essa prática é inconstitucional por duas razões.
Em primeiro lugar, o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. Para afastá-la, o Fisco precisa abrir processo administrativo de arbitramento, com garantia de contraditório, nos termos do artigo 148 do CTN. Sem esse procedimento, a cobrança com base em valor de referência fixado unilateralmente pela administração configura lançamento indevido — entendimento já consolidado pelo STJ no Tema 1.113.
Em segundo lugar, o acórdão do Tema 796 do STF jamais autorizou a cobrança de ITBI sobre a diferença entre valor declarado e valor venal. A tese fixada diz respeito à parcela do imóvel destinada a reservas de capital — e não à diferença de avaliação.
Diante disso, o contribuinte conta com dois caminhos:
Administrativo: impugnação ou reclamação administrativa, apontando a ilegalidade do lançamento e exigindo a instauração do procedimento regular de arbitramento previsto no CTN.
Judicial: Ação Anulatória de Débito Fiscal ou Mandado de Segurança, com base na inconstitucionalidade da cobrança pelos fundamentos acima.
Situação 3: o ITBI já foi pago — é possível recuperar o valor?
Sim. O contribuinte que pagou ITBI indevidamente ao integralizar imóveis na holding tem direito à restituição dos valores, acrescidos de correção monetária e juros desde a data do pagamento.
Para isso, o instrumento adequado é a Ação de Repetição de Indébito Tributário, prevista no artigo 165 do Código Tributário Nacional.
O prazo para ajuizar essa ação é de cinco anos, contados da data do pagamento indevido. Portanto, passado esse prazo, o direito à restituição se perde definitivamente.
Por que agir com urgência?
O julgamento do Tema 1.348 pelo STF pode redefinir completamente o cenário do ITBI nas holdings, ampliando a imunidade para todas as hipóteses de integralização de capital — inclusive para empresas com atividade imobiliária preponderante.
Contudo, existe um risco concreto: o STF pode modular os efeitos da decisão, fazendo com que ela valha apenas a partir da sua conclusão. Nesse cenário, somente os contribuintes que já tiverem ação judicial ajuizada antes da decisão final poderão recuperar os valores pagos nos últimos cinco anos.
Em outras palavras, quem ainda não ajuizou ação corre o risco de perder essa janela de oportunidade. Por isso, o momento de agir é agora — antes do encerramento do julgamento.
O que analisar em cada caso
Antes de definir a estratégia, o advogado precisa examinar:
- a atividade preponderante da holding e sua documentação contábil;
- o valor declarado na integralização e a base de cálculo utilizada pelo município;
- se o Fisco abriu processo administrativo de arbitramento antes da cobrança;
- o valor efetivamente pago a título de ITBI e a data do pagamento;
- se o contribuinte destinou o imóvel integralmente ao capital social subscrito.
Cada situação exige análise individualizada. Afinal, a mesma operação pode ter soluções diferentes dependendo do município, do contrato social e das circunstâncias do caso concreto.
Para entender também os aspectos registrais da operação, veja o artigo sobre integralização de imóvel ao capital social e escritura pública.
Conclusão
A cobrança de ITBI na integralização de imóveis em holdings é um dos temas mais controvertidos do direito tributário municipal atualmente. Municípios têm extrapolado os limites da Constituição de forma sistemática, impondo custos que inviabilizam o planejamento patrimonial de famílias e empresas.
No entanto, o direito do contribuinte está bem fundamentado — tanto na Constituição Federal quanto na jurisprudência dos tribunais superiores. Além disso, existem medidas jurídicas eficazes para impugnar essas cobranças, recuperar valores pagos indevidamente e garantir a segurança da operação.
O escritório Bruno Caffaro Advocacia atua em planejamento patrimonial, holding familiar, imunidades tributárias e defesa do contribuinte perante o fisco municipal.
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