Doação de imóvel: o ITCMD vai aumentar em 2027?

A doação de imóvel em vida tornou-se uma das principais alternativas para famílias que desejam organizar a sucessão patrimonial antes do falecimento.

Além de definir antecipadamente o destino dos bens, a doação pode reduzir conflitos entre os herdeiros, facilitar a administração do patrimônio e diminuir a quantidade de bens que integrarão um futuro inventário.

Nos últimos anos, contudo, outro fator passou a influenciar essa decisão: o receio de aumento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, conhecido como ITCMD ou, no Estado do Rio de Janeiro, como ITD.

Por isso, muitas famílias começaram a antecipar a transferência de imóveis. No entanto, realizar uma doação de imóvel em vida apenas por medo de aumento do imposto pode gerar problemas tributários, patrimoniais e familiares difíceis de corrigir posteriormente.

Doação de imóvel em vida bate recorde nos cartórios

Em 2025, os cartórios brasileiros lavraram 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis, o maior número da série histórica.

Esse resultado representa um crescimento de aproximadamente 59% em comparação com 2020, quando os cartórios registraram 116.225 escrituras dessa natureza.

O Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal divulgou esses dados e apontou uma clara tendência de antecipação da organização patrimonial.

Entre os principais fatores que ajudam a explicar esse crescimento estão:

• o receio de aumento do ITCMD;
• a valorização dos imóveis;
• a busca por maior previsibilidade tributária;
• o desejo de reduzir conflitos entre herdeiros;
• o envelhecimento dos titulares do patrimônio;
• a utilização crescente de holdings familiares;
• a tentativa de diminuir a quantidade de bens submetidos ao inventário.

Além disso, o crescimento das doações veio acompanhado de maior arrecadação tributária.

Somente nos Estados da Região Sudeste, a arrecadação do ITCMD passou de aproximadamente R$ 6,1 bilhões em 2020 para R$ 10,6 bilhões em 2025. Portanto, a receita aumentou cerca de 73% em cinco anos.

Esses números revelam um movimento real de antecipação sucessória. Ainda assim, eles não demonstram que a doação de imóvel em vida representa a melhor escolha para todas as famílias.

O que mudou no ITCMD para a doação de imóvel em vida?

A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 227/2026 introduziram mudanças importantes nas normas gerais do ITCMD.

Em primeiro lugar, a reforma tornou obrigatória a progressividade das alíquotas. Além disso, a legislação adotou o valor de mercado como referência para a base de cálculo e estabeleceu critérios mais rigorosos para a avaliação de quotas de sociedades e holdings familiares.

Alíquotas progressivas nas doações de imóveis

A Emenda Constitucional nº 132/2023 determina que o ITCMD siga uma progressão conforme o valor do quinhão, do legado ou da doação.

Na prática, as legislações estaduais devem aplicar alíquotas proporcionalmente maiores às transmissões de maior valor.

Antes da reforma, os Estados podiam optar pela progressividade. Agora, porém, a Constituição exige esse modelo.

A alíquota máxima nacional permanece, atualmente, em 8%, conforme a Resolução nº 9/1992 do Senado Federal.

Entretanto, esse limite não significa que toda doação de imóvel pagará uma alíquota de 8%. Cada Estado define suas próprias faixas e seus respectivos percentuais, desde que respeite o teto fixado pelo Senado.

Valor de mercado como referência tributária

A Lei Complementar nº 227/2026 determina que o ITCMD utilize o valor de mercado do bem ou do direito transmitido como base de cálculo.

Assim, em uma doação de imóvel, o Fisco não precisa adotar o valor histórico de aquisição nem o valor que o proprietário informa na declaração de Imposto de Renda.

Em vez disso, a Administração Tributária pode considerar o preço pelo qual o imóvel seria negociado em condições normais de mercado.

Consequentemente, imóveis adquiridos há muitos anos e que acumularam forte valorização podem gerar uma base de cálculo significativamente maior.

No entanto, essa alteração não produz o mesmo impacto em todos os Estados. Diversas legislações estaduais já utilizavam valores venais, bases de ITBI ou avaliações administrativas próximas ao preço de mercado.

Doações sucessivas podem ser somadas

A Lei Complementar nº 227/2026 também autoriza a legislação estadual a somar doações sucessivas realizadas entre o mesmo doador e o mesmo donatário dentro de determinado período.

Nesse caso, a soma dos valores poderá definir a faixa de tributação aplicável.

Portanto, dividir artificialmente uma doação de imóvel em vida em várias operações menores nem sempre reduzirá a alíquota do imposto.

Além disso, o Estado pode analisar o conjunto das operações para verificar se o contribuinte tentou apenas evitar uma faixa mais elevada de tributação.

O ITCMD sobre a doação de imóvel aumentará em 2027?

Não existe uma regra nacional que determine um aumento automático do ITCMD em todos os Estados no dia 1º de janeiro de 2027.

A Lei Complementar nº 227/2026 entrou em vigor em janeiro de 2026 e passou a disciplinar normas gerais do imposto.

Entretanto, cada Estado e o Distrito Federal continuam responsáveis por definir as alíquotas concretamente aplicáveis.

Assim, para criar novas faixas ou aumentar a carga tributária, o Estado precisa aprovar uma lei própria.

Além disso, qualquer aumento deve respeitar a anterioridade anual e a anterioridade mínima de 90 dias.

Por isso, uma lei estadual aprovada ao longo de 2026 poderá produzir efeitos em 2027, desde que respeite esses prazos constitucionais.

Consequentemente, alguns Estados podem iniciar novas cobranças em 2027. Contudo, não existe um aumento nacional, uniforme e automático para todas as doações.

Portanto, quem pretende realizar uma doação de imóvel em vida deve analisar a legislação do Estado em que o bem se encontra.

Regras para a doação de imóvel no Rio de Janeiro

No Estado do Rio de Janeiro, o imposto recebe o nome de Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos – ITD.

Atualmente, o Rio de Janeiro aplica alíquotas progressivas entre 4% e 8%, conforme o valor transmitido.

O contribuinte pode consultar as faixas na página de legislação do ITD da Secretaria de Estado de Fazenda do Rio de Janeiro.

Além disso, o Estado já adota critérios relacionados ao valor de mercado para avaliar imóveis.

Nos imóveis urbanos, a Fazenda Estadual pode utilizar o valor que o Município considera no cálculo do ITBI.

Caso esse valor não reflita o mercado, a própria Fazenda pode realizar uma avaliação administrativa com base em pesquisas, características do imóvel e operações semelhantes.

O contribuinte pode consultar esses critérios nas perguntas frequentes da Secretaria de Estado de Fazenda do Rio de Janeiro.

Portanto, no Rio de Janeiro, o proprietário não deve presumir que o Estado calculará o imposto apenas sobre o valor indicado na declaração de Imposto de Renda.

Da mesma forma, ninguém pode afirmar, sem uma simulação concreta, que toda doação de imóvel em vida realizada em 2026 custará menos do que uma operação futura.

Quando a antecipação sucessória pode ser vantajosa?

A doação pode oferecer vantagens quando integra um planejamento sucessório estruturado e compatível com a realidade financeira e familiar dos proprietários.

Por exemplo, a doação de imóvel em vida pode ajudar a:

• definir antecipadamente a divisão do patrimônio;
• reduzir o risco de conflitos entre os herdeiros;
• transferir gradualmente a administração dos bens;
• preservar a continuidade de uma empresa familiar;
• diminuir a quantidade de bens submetidos a inventário;
• organizar a sucessão de imóveis e participações societárias;
• estabelecer regras de proteção patrimonial.

Por outro lado, a operação pode prejudicar o proprietário quando ele ainda depende integralmente do imóvel, não possui reserva financeira ou pretende manter liberdade para vender o bem no futuro.

Além disso, a doação pode criar dependência econômica em relação aos filhos quando o doador transfere o patrimônio sem preservar renda ou bens suficientes.

Por isso, doar apenas para tentar economizar imposto pode criar um problema maior do que o custo tributário que a família pretendia evitar.

Doação de imóvel em vida com reserva de usufruto

Uma das estruturas mais utilizadas no planejamento sucessório consiste na doação da nua-propriedade com reserva de usufruto.

Nesse modelo, os filhos recebem a nua-propriedade, enquanto os pais mantêm o usufruto.

Consequentemente, os doadores podem continuar:

• morando no imóvel;
• utilizando o bem;
• recebendo os aluguéis;
• administrando o imóvel;
• extraindo os frutos e rendimentos do patrimônio.

Assim, essa estrutura reduz o risco de os proprietários perderem uma fonte necessária de moradia ou renda.

No entanto, o usufruto não resolve sozinho todas as questões do planejamento sucessório.

Por isso, a escritura de doação de imóvel em vida deve definir com clareza os poderes de administração, as condições para eventual venda e os direitos de cada parte.

Cláusulas de proteção patrimonial

Dependendo dos objetivos da família, a escritura pode incluir cláusulas de proteção patrimonial.

Entre as mais conhecidas estão:

• incomunicabilidade, que impede a comunicação do imóvel com o patrimônio do cônjuge ou companheiro do donatário;
• impenhorabilidade, que restringe a constrição do bem por determinadas dívidas;
• inalienabilidade, que limita a venda ou a transferência do imóvel;
• reversão, que permite o retorno do bem ao patrimônio do doador caso o donatário faleça antes dele;
• reserva de usufruto, que preserva o uso ou os rendimentos do imóvel.

Entretanto, a família não deve incluir essas cláusulas de forma automática.

Cada restrição produz consequências próprias e pode limitar significativamente a utilização, a venda, o financiamento e a administração do imóvel.

Além disso, algumas cláusulas exigem justificativa e análise cuidadosa diante das circunstâncias concretas.

Portanto, a escritura deve refletir os objetivos patrimoniais da família e não apenas reproduzir um modelo genérico.

Doação de imóvel e direitos dos herdeiros

A doação de imóvel em vida para um filho representa, em regra, adiantamento da herança.

Por isso, o inventário poderá considerar o valor do bem na colação, a fim de verificar a igualdade entre os herdeiros.

Além disso, quando existem herdeiros necessários, a lei reserva metade do patrimônio à legítima.

Assim, o proprietário não pode utilizar a doação para retirar dos demais herdeiros a parcela que a legislação sucessória protege.

Caso a doação ultrapasse a parte disponível, os herdeiros prejudicados podem pedir judicialmente a redução do excesso.

Da mesma forma, o doador não pode transferir todos os seus bens sem conservar patrimônio ou renda suficiente para a própria subsistência.

Portanto, antes da transferência, a família deve avaliar o patrimônio total, o regime de bens, a existência de cônjuge ou companheiro e a posição de cada herdeiro.

Quais são os custos da transferência patrimonial?

O ITCMD ou ITD não representa o único custo da operação.

Em primeiro lugar, uma simulação adequada da doação de imóvel em vida deve considerar:

1. o imposto estadual sobre a doação;
2. os emolumentos da escritura pública;
3. os custos do registro no Cartório de Registro de Imóveis;
4. as certidões necessárias;
5. eventuais despesas com avaliação;
6. a possível incidência de Imposto de Renda sobre ganho de capital;
7. os custos societários, quando houver holding familiar;
8. os honorários relacionados à estruturação e à análise jurídica.

Além disso, o proprietário precisa analisar os efeitos da transferência no Imposto de Renda.

Em determinadas situações, o doador pode transferir o imóvel pelo valor que consta em sua declaração ou pelo valor de mercado, conforme as regras tributárias aplicáveis.

Quando o doador escolhe um valor superior ao custo de aquisição declarado, a diferença pode gerar ganho de capital tributável.

Consequentemente, uma operação aparentemente vantajosa no ITCMD pode produzir um custo adicional no Imposto de Renda.

Por isso, a família deve calcular o custo total da operação antes de decidir.

Doação de quotas e impactos nas holdings familiares

A reforma tributária também pode afetar a tributação de quotas de holdings familiares e de outras sociedades fechadas.

A Lei Complementar nº 227/2026 determina que a avaliação das quotas não negociadas em mercado organizado utilize metodologia tecnicamente adequada.

Além disso, o valor das quotas não pode ficar abaixo do patrimônio líquido ajustado pela avaliação dos ativos e passivos a valor de mercado, acrescido do fundo de comércio, quando houver.

Na prática, o Fisco poderá considerar o valor de mercado dos imóveis que integram a holding, mesmo quando a contabilidade registra valores históricos inferiores.

Consequentemente, algumas estruturas podem perder parte da economia tributária que buscavam por meio da doação de quotas aos herdeiros.

No entanto, a holding familiar não perde automaticamente sua utilidade.

Ela ainda pode ajudar a:

• centralizar a administração do patrimônio;
• estabelecer regras de governança;
• disciplinar a entrada dos herdeiros;
• evitar a fragmentação dos imóveis;
• organizar a distribuição de rendimentos;
• facilitar a continuidade de empresas familiares;
• separar atividades empresariais e patrimoniais.

Portanto, a família deve criar uma holding por razões patrimoniais e administrativas concretas.

Caso contrário, a sociedade pode gerar custos contábeis, obrigações fiscais e riscos que anulam a vantagem pretendida.

Para entender outro aspecto tributário relacionado a essas estruturas, consulte também o artigo ITBI na holding: o município cobrou indevidamente?.

A doação de imóvel evita o inventário?

A doação retira do futuro inventário o imóvel que o proprietário transferiu validamente e registrou em nome do donatário.

Entretanto, essa transferência não elimina necessariamente o inventário.

Se a pessoa falecer e deixar contas bancárias, veículos, outros imóveis, investimentos, participações societárias ou direitos, o inventário ainda precisará abranger esses elementos.

Além disso, os herdeiros podem levar a doação de imóvel em vida à colação para verificar o respeito à legítima e à igualdade da partilha.

Portanto, a doação pode simplificar a sucessão, mas não garante, isoladamente, que a família evitará todo procedimento sucessório.

Para conhecer outras questões envolvendo patrimônio localizado no país, veja também o artigo Sucessão de bens no Brasil: domicílio no exterior afasta a lei brasileira?.

Cuidados antes de transferir o patrimônio

Antes de assinar uma escritura de doação de imóvel em vida, o proprietário deve responder a algumas perguntas:

• O imóvel é necessário para sua moradia?
• O bem produz aluguel ou outra renda importante?
• A família possui dinheiro para pagar o ITCMD e os custos cartorários?
• A doação respeita a legítima dos demais herdeiros?
• O proprietário deve reservar o usufruto?
• A escritura deve incluir cláusulas de proteção?
• O imóvel possui financiamento, penhora, indisponibilidade ou outra restrição?
• A transferência pode gerar ganho de capital no Imposto de Renda?
• O donatário possui dívidas ou enfrenta risco patrimonial?
• A holding familiar oferece alguma vantagem concreta?
• O proprietário pode precisar vender o imóvel no futuro?
• A legislação estadual prevê alguma mudança efetivamente aprovada?

Depois dessa análise, a família poderá comparar a doação, o testamento, a holding familiar e a manutenção do patrimônio para posterior inventário.

Assim, a decisão deixará de depender apenas do receio tributário e passará a considerar segurança, governança e proteção familiar.

Perguntas frequentes sobre doação de imóvel em vida

O ITCMD sobre a doação será obrigatoriamente de 8%?

Não. O percentual de 8% representa o teto nacional atualmente permitido, e não uma alíquota obrigatória para todas as doações.

Portanto, cada Estado define suas próprias faixas e alíquotas, desde que respeite a progressividade e o limite fixado pelo Senado Federal.

A reserva de usufruto permite continuar no imóvel?

Sim. A escritura pode transferir a nua-propriedade aos filhos e reservar o usufruto em favor dos pais.

Assim, os pais podem continuar utilizando o imóvel e, conforme a escritura, também podem receber seus rendimentos.

A doação de imóvel para filho paga imposto?

Em regra, sim. A doação gera a incidência do ITCMD ou ITD.

No entanto, a legislação estadual pode prever isenções conforme o valor e as características da operação.

A holding familiar ainda pode ser vantajosa?

Sim, desde que a estrutura atenda aos objetivos concretos da família.

A holding pode continuar auxiliando na governança, na administração patrimonial e na organização da sucessão.

Contudo, a nova forma de avaliação das quotas pode reduzir determinadas vantagens tributárias.

Os pais podem doar todos os seus bens?

Não. Os pais precisam conservar bens ou rendimentos suficientes para a própria subsistência.

Além disso, a doação deve respeitar a legítima dos herdeiros necessários.

É melhor doar o imóvel ou aguardar o inventário?

Não existe uma resposta única.

A comparação depende do valor do bem, da legislação estadual, do número de herdeiros, da existência de usufruto, da situação financeira do proprietário e dos custos tributários e cartorários.

Por isso, a família deve realizar uma simulação individualizada antes de escolher.

Conclusão sobre a doação de imóvel em vida

O recorde de escrituras mostra que muitas famílias estão antecipando a doação de imóveis diante das mudanças no ITCMD.

De fato, a reforma tributária tornou obrigatória a progressividade das alíquotas, consolidou o valor de mercado como referência e estabeleceu critérios mais rigorosos para a avaliação de quotas de holdings familiares.

Entretanto, não existe um aumento nacional e automático do imposto marcado para 2027.

Os efeitos concretos dependem da legislação de cada Estado, do valor do imóvel e da estrutura escolhida para a transferência.

Além disso, a economia tributária não deve orientar sozinha a decisão.

A doação de imóvel em vida precisa preservar a segurança financeira do proprietário, respeitar os direitos dos herdeiros e prever regras adequadas sobre usufruto, administração, venda, proteção patrimonial e reversão.

Assim, a antecipação sucessória pode proporcionar economia, organização e tranquilidade.

Por outro lado, uma doação feita às pressas pode transformar uma preocupação tributária em um conflito familiar ou patrimonial.

Portanto, antes de assinar a escritura ou modificar uma holding familiar, a família deve realizar uma simulação completa dos custos e analisar todas as consequências jurídicas da operação.

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O escritório Bruno Caffaro Advocacia atua em Direito de Família e Sucessões, Direito Imobiliário, planejamento patrimonial, inventários, doações, usufruto e estruturação de holdings familiares.

Cada situação exige uma análise individualizada do patrimônio, da legislação estadual, dos herdeiros e dos objetivos da família.

Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do caso concreto.