Fraude à execução imobiliária: TJ/RJ mantém venda de imóvel sem penhora na matrícula

A fraude à execução imobiliária costuma gerar insegurança em operações de compra e venda, especialmente quando o imóvel é negociado durante o curso de um processo judicial.

Apesar disso, a simples existência de uma execução contra o vendedor não torna a venda automaticamente ineficaz.

Foi exatamente esse o ponto reforçado por recente decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.

No caso, o TJ/RJ manteve a venda de um imóvel realizada no curso do cumprimento de sentença porque não havia penhora registrada nem averbação da execução na matrícula do bem. Além disso, a credora não conseguiu provar a má-fé da compradora.

Assim, a decisão chama atenção para dois temas muito práticos: a proteção da boa-fé do terceiro adquirente e a importância da matrícula do imóvel na análise de risco da operação.

Para quem compra, vende, investe ou assessora negócios imobiliários, entender os critérios da fraude à execução imobiliária é essencial.

Fraude à execução imobiliária: o que decidiu o TJ/RJ?

A 14ª Câmara de Direito Privado do TJ/RJ analisou agravo de instrumento interposto em cumprimento de sentença decorrente de ação de cobrança.

Durante a execução, a credora identificou imóveis em nome de uma das executadas. Um desses bens foi vendido em 2023 a uma empresa, já no curso da fase executiva.

A credora alegou que a venda configurava fraude à execução e pediu a declaração de ineficácia da alienação.

O juízo de primeiro grau reconheceu a conduta fraudulenta da executada e até aplicou multa por ato atentatório à dignidade da Justiça. Mesmo assim, manteve a alienação porque a compradora era presumidamente de boa-fé e não havia registro de penhora nem averbação da execução na matrícula do imóvel.

Ao julgar o recurso, o TJ/RJ manteve essa conclusão. O relator, desembargador Adolpho Andrade Mello, afirmou que, sem constrição registrada e sem prova concreta de má-fé da adquirente, não se configura fraude à execução apta a invalidar a venda.

A decisão foi noticiada pelo Migalhas.

Quando a fraude à execução imobiliária pode ser reconhecida?

Em linhas gerais, a fraude à execução ocorre quando o devedor aliena ou onera bens em contexto que prejudica a satisfação do crédito discutido judicialmente.

No entanto, o reconhecimento dessa fraude não depende apenas da existência do processo.

No campo da fraude à execução imobiliária, a análise costuma passar por dois elementos centrais:

• existência de penhora registrada ou averbação da execução na matrícula do imóvel; e
• prova de que o terceiro adquirente agiu de má-fé.

Se a matrícula já exibe a constrição ou a averbação pertinente, a situação do comprador muda bastante, porque o risco se torna objetivo e visível.

Por outro lado, se não há esse registro, o credor normalmente precisa demonstrar que o comprador sabia da execução ou participou do negócio com ciência da fraude.

Esse raciocínio dialoga com o art. 792 do Código de Processo Civil e com a Súmula 375 do STJ.

O texto do CPC pode ser consultado no Planalto, e o teor das súmulas do STJ está disponível no Superior Tribunal de Justiça.

Por que a penhora na matrícula foi decisiva?

A matrícula do imóvel funciona como o principal espelho jurídico da situação do bem.

É nela que aparecem, por exemplo, registros de propriedade, hipotecas, usufrutos, indisponibilidades, penhoras e outras averbações relevantes.

No caso julgado pelo TJ/RJ, não havia registro de penhora nem averbação da execução na matrícula.

Isso foi decisivo porque a ausência dessas informações preservou a presunção de boa-fé da adquirente.

Em outras palavras, o Tribunal entendeu que a compradora não podia ser automaticamente penalizada por uma situação que não constava formalmente no registro do imóvel.

Além disso, o acórdão reforçou que a conduta fraudulenta da devedora, isoladamente, não basta para anular a venda se não houver prova de ciência ou participação do terceiro adquirente.

Esse ponto é especialmente importante porque muitas discussões patrimoniais tentam deslocar para o comprador um ônus que, em certos casos, permanece com o credor.

O pagamento do preço a terceiro afasta a boa-fé?

Não necessariamente.

No caso concreto, a credora sustentou que a boa-fé da compradora estaria afastada porque o pagamento do imóvel foi transferido para a conta de um terceiro, sobrinho da executada.

O Tribunal, porém, não acolheu esse argumento.

Segundo o acórdão, essa forma de pagamento constava expressamente da escritura pública e seguia orientação da própria alienante.

Por isso, o relator considerou que não se poderia exigir da compradora uma investigação extra sobre a titularidade da conta indicada para recebimento do preço, sobretudo quando a informação estava formalizada no próprio instrumento público.

Isso não significa que qualquer pagamento a terceiro seja sempre irrelevante.

Significa apenas que, naquele caso, o fato isolado não bastou para demonstrar má-fé da adquirente.

Portanto, a apuração da fraude à execução imobiliária depende do contexto probatório, e não de presunções automáticas dissociadas da documentação do negócio.

Boa-fé do comprador e fraude à execução imobiliária

A boa-fé do comprador tem papel central nesse tipo de controvérsia.

Se o adquirente atua com diligência, examina a matrícula, formaliza a compra por escritura pública e não há registro que revele a constrição, a tendência é que sua posição jurídica seja mais protegida.

Por outro lado, se surgirem elementos concretos de que ele conhecia a execução, participou de conluio ou utilizou a compra para ajudar a blindar patrimônio do devedor, o cenário muda.

Por isso, o tema não deve ser tratado de forma simplista.

Nem toda venda feita durante um processo será válida. Porém, nem toda venda será fraudulenta.

O que define o resultado, em muitos casos, é a conjugação entre publicidade registral, diligência prévia e prova de boa-fé ou má-fé.

O que o comprador deve verificar antes de fechar o negócio?

A decisão do TJ/RJ também funciona como lembrete prático para o mercado imobiliário.

Antes de assinar a escritura, o comprador deve fazer uma análise jurídica mínima da operação.

Entre os principais cuidados, vale destacar:

• solicitar matrícula atualizada do imóvel;
• verificar penhoras, averbações e indisponibilidades;
• examinar certidões do vendedor e, conforme o caso, dos sócios ou da pessoa jurídica envolvida;
• checar a cadeia dominial e eventuais ônus reais;
• formalizar corretamente a forma de pagamento;
• documentar a origem dos recursos e o fluxo financeiro;
• analisar a necessidade de due diligence mais aprofundada em operações de maior risco;
• buscar orientação jurídica antes da assinatura.

Aliás, esse cuidado preventivo reduz litígios e protege o investimento.

Se você quiser aprofundar esse ponto, veja também nosso artigo sobre cuidados antes de assinar contrato de compra e venda de imóvel.

Averbação premonitória, penhora e segurança jurídica

Do lado do credor, a decisão deixa uma mensagem igualmente importante: é fundamental adotar medidas eficazes para dar publicidade à execução.

Quando a constrição ou a averbação pertinente não chega à matrícula, aumenta a dificuldade para sustentar, mais tarde, que o terceiro comprador agiu de má-fé.

Por isso, a averbação premonitória e o registro da penhora não são meros detalhes procedimentais.

Eles ajudam a tornar o risco oponível a terceiros e fortalecem a posição processual do credor.

Em contrapartida, quando essa publicidade não existe, o debate passa a depender fortemente da prova concreta sobre a ciência do adquirente.

Além disso, a decisão mostra que a atuação fraudulenta do devedor não contamina automaticamente a posição do comprador de boa-fé.

Esse entendimento vale também para execução fiscal?

É importante fazer uma ressalva.

O caso julgado pelo TJ/RJ tratava de cumprimento de sentença em matéria cível, e não de execução fiscal.

Por isso, a análise foi construída com base no art. 792 do CPC e na Súmula 375 do STJ.

Em execução fiscal, o regime jurídico pode seguir lógica própria, especialmente em razão do art. 185 do Código Tributário Nacional e da jurisprudência específica do STJ.

Se o tema interessa, vale ler também nosso conteúdo sobre compra de imóvel, dívida ativa e fraude à execução.

Fraude à execução imobiliária: conclusão

A decisão do TJ/RJ reforça que a fraude à execução imobiliária não se presume apenas porque o imóvel foi vendido durante o curso da execução.

Sem penhora registrada ou averbação na matrícula, a declaração de ineficácia da venda depende de prova concreta de má-fé do terceiro adquirente.

Além disso, o acórdão mostra que a conduta fraudulenta do devedor, por si só, não basta para afastar a proteção da boa-fé do comprador.

Na prática, a decisão valoriza a publicidade registral, a diligência prévia e a segurança jurídica das transações imobiliárias.

Por isso, tanto compradores quanto credores precisam agir com técnica e prevenção.

O escritório Bruno Caffaro Advocacia atua em Direito Imobiliário e Direito Civil, com assessoria em compra e venda de imóveis, due diligence imobiliária, litígios patrimoniais, fraude à execução, regularização de imóveis e análise jurídica de riscos em operações imobiliárias.