A venda de imóvel do espólio passou a integrar expressamente a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça em determinadas situações. A medida busca solucionar um problema frequente: a família possui patrimônio, mas não dispõe de dinheiro em caixa para pagar o ITCMD, os honorários advocatícios, os emolumentos e as demais despesas necessárias à conclusão do inventário.
Por meio da Resolução nº 571/2024, o CNJ acrescentou o artigo 11-A à Resolução nº 35/2007. A nova regra permite que o inventariante venda bens móveis ou imóveis pertencentes ao espólio, por escritura pública e sem autorização judicial.
Isso não significa, entretanto, que o inventariante possa vender o imóvel livremente. O procedimento possui finalidade específica, exige o cumprimento de diversos requisitos e demanda acompanhamento jurídico e notarial.
O que mudou na venda de imóvel do espólio?
Antes da nova regulamentação, quando a família precisava vender um imóvel antes da conclusão da partilha, normalmente solicitava um alvará judicial.
Com o artigo 11-A da Resolução nº 35/2007, o CNJ criou uma alternativa extrajudicial para a venda de bens do espólio. Assim, uma escritura pública pode autorizar o inventariante a vender determinado bem para obter os recursos necessários ao pagamento das despesas do inventário.
A autorização pode abranger bens móveis e imóveis pertencentes ao espólio.
O procedimento integra a regulamentação do inventário extrajudicial. Caso o inventário tramite judicialmente, a família deverá, em regra, tratar a venda no próprio processo e observar as determinações do juízo.
Quando a venda de imóvel do espólio é possível?
A família pode utilizar essa medida, principalmente, quando o espólio possui patrimônio suficiente para custear o inventário, mas não dispõe de recursos financeiros imediatamente disponíveis.
Isso ocorre, por exemplo, quando o falecido deixou um ou mais imóveis, mas não manteve dinheiro em contas bancárias. Nesse cenário, os herdeiros podem enfrentar dificuldades para pagar o imposto sobre a herança e os custos necessários à lavratura e ao registro da escritura de inventário.
A venda antecipada de um dos bens pode gerar a liquidez necessária para que a família conclua o procedimento.
O inventariante, contudo, não pode agir de forma unilateral e irrestrita. Os interessados devem formalizar a autorização por escritura pública, dentro de um inventário extrajudicial regularmente organizado, com a participação dos herdeiros e a assistência obrigatória de advogado ou defensor público.
Quais despesas a venda de imóvel do espólio pode pagar?
O artigo 11-A exige que a escritura identifique expressamente as despesas do inventário que receberão os recursos provenientes da venda.
Entre essas despesas estão:
- impostos incidentes sobre a transmissão da herança, como o ITCMD;
- honorários advocatícios relacionados ao inventário;
- emolumentos do tabelionato de notas;
- emolumentos do registro de imóveis;
- outros tributos e despesas necessários à lavratura e ao registro do inventário.
A escritura também deve informar se a operação vinculará todo o preço da venda ou apenas parte dele ao pagamento dessas despesas.
Portanto, a autorização não permite que os herdeiros vendam o imóvel e utilizem o dinheiro livremente. A operação deve custear as despesas necessárias à realização do inventário.
Requisitos para a venda de imóvel do espólio
Para realizar a venda sem alvará judicial, o inventariante e os demais interessados devem cumprir os requisitos estabelecidos pelo CNJ.
- Discriminação das despesas: a escritura deve identificar os impostos, os honorários, os emolumentos e as demais despesas que receberão os recursos.
- Vinculação do preço: os interessados devem vincular parte ou a totalidade do valor da venda às despesas indicadas.
- Ausência de indisponibilidade: nenhum herdeiro, cônjuge ou convivente sobrevivente pode possuir indisponibilidade de bens registrada em seu nome.
- Apresentação das guias tributárias: os interessados devem apresentar as guias dos impostos de transmissão e informar os respectivos valores.
- Estimativa dos emolumentos: a escritura deve indicar os valores estimados dos emolumentos notariais e registrais, além das serventias que forneceram os orçamentos.
- Prestação de garantia: o inventariante deve oferecer garantia real ou fidejussória para assegurar a correta destinação do produto da venda.
Garantia na venda de imóvel do espólio
A garantia assegura que o inventariante empregará o dinheiro da venda no pagamento das despesas indicadas na escritura.
O inventariante pode oferecer garantia real, com a vinculação de determinado patrimônio, ou garantia fidejussória, por meio de obrigação pessoal. O advogado deve analisar a modalidade mais adequada e submetê-la ao tabelionato responsável pelo ato.
Após o inventariante comprovar o pagamento das despesas, os interessados poderão promover a liberação da garantia.
Prazo para utilizar o valor da venda
O inventariante deve pagar as despesas no prazo máximo de um ano, contado da venda do bem.
As partes podem estabelecer prazo menor na escritura pública. Por isso, os envolvidos devem planejar previamente o cronograma da venda, do recolhimento do ITCMD e da conclusão do inventário.
Ausência de indisponibilidade dos herdeiros
A indisponibilidade de bens registrada em nome de qualquer herdeiro, cônjuge ou convivente sobrevivente impede a utilização do procedimento previsto no artigo 11-A.
Antes da lavratura da escritura, o advogado e o tabelionato devem verificar a existência de restrições patrimoniais, inclusive nas centrais nacionais de indisponibilidade.
A análise não deve se limitar à matrícula do imóvel. Dependendo das circunstâncias, dívidas fiscais do proprietário ou dos envolvidos também podem gerar riscos para a negociação. Para compreender melhor esse ponto, consulte nossa publicação sobre a compra de imóvel com dívida ativa e o risco de fraude à execução.
Como funciona a venda de imóvel do espólio no cartório?
O advogado deve organizar o procedimento conforme as particularidades do espólio e as exigências do tabelionato escolhido. Em linhas gerais, a operação envolve as seguintes etapas:
- análise da possibilidade de realizar o inventário pela via extrajudicial;
- identificação dos herdeiros, do cônjuge ou convivente sobrevivente e dos bens deixados pelo falecido;
- nomeação do inventariante por escritura pública;
- levantamento do ITCMD, dos honorários e dos emolumentos necessários;
- verificação de indisponibilidades e outras restrições patrimoniais;
- definição do imóvel que integrará a venda e das condições da negociação;
- apresentação da garantia exigida pela regulamentação;
- lavratura da escritura pública que autoriza a venda;
- formalização e registro da alienação do imóvel;
- pagamento das despesas e conclusão do inventário.
O tabelionato pode exigir documentos adicionais conforme a natureza do bem, a situação dos herdeiros, a legislação tributária estadual e as normas administrativas aplicáveis.
Como a operação envolve a transferência de um bem de valor elevado, comprador, inventariante e herdeiros também devem conferir cuidadosamente a documentação e as condições do negócio. Veja nosso artigo sobre os principais cuidados antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel.
O que acontece após a venda do imóvel do espólio?
Mesmo após a venda, a escritura de inventário deve relacionar o imóvel no acervo hereditário.
Essa inclusão permite:
- apurar os emolumentos do inventário;
- calcular os quinhões de cada herdeiro;
- calcular o imposto de transmissão causa mortis;
- demonstrar a composição original do patrimônio deixado pelo falecido.
A partilha, entretanto, não incluirá o imóvel, pois o comprador já terá adquirido a propriedade. A escritura final de inventário deverá registrar a venda anterior do bem.
Depois de pagar as despesas vinculadas, o inventariante deve identificar eventual saldo remanescente e incluí-lo, em regra, na divisão do patrimônio entre os sucessores.
Quando a venda de imóvel do espólio exige alvará judicial?
A nova regra não eliminou completamente a necessidade de autorização judicial. Em algumas situações, a família não poderá utilizar o procedimento extrajudicial ou encontrará maior segurança no inventário judicial.
O alvará judicial ou a continuidade do inventário em juízo pode ser necessário quando:
- o inventário tramita judicialmente;
- os herdeiros discordam sobre a venda;
- algum interessado possui indisponibilidade de bens;
- a finalidade da venda não envolve o pagamento das despesas do inventário;
- as partes discutem a titularidade, o valor ou a regularidade do imóvel;
- existem credores, penhoras ou outras restrições que exigem análise judicial;
- o tabelião identifica indícios de fraude, simulação ou dúvida quanto à manifestação de vontade dos interessados.
Venda de imóvel do espólio com herdeiro menor ou incapaz
A Resolução nº 571/2024 também passou a admitir o inventário extrajudicial com herdeiro menor ou incapaz, desde que o caso cumpra requisitos específicos e receba manifestação favorável do Ministério Público.
Entretanto, o artigo 12-A, § 1º, da Resolução nº 35/2007 proíbe atos de disposição sobre os bens ou direitos do menor ou incapaz.
Por isso, quando a sucessão envolver menor ou incapaz, o advogado deve examinar a venda antecipada do imóvel com cautela especial. Conforme a composição da herança e os direitos envolvidos, a família poderá precisar de autorização judicial.
Inventário com bens ou domicílio no exterior
A existência de bens, herdeiros ou domicílio no exterior também exige uma análise específica. A família precisa identificar a legislação aplicável, a localização do patrimônio e os limites da atuação dos cartórios brasileiros.
Para aprofundar esse tema, consulte nossa publicação sobre a sucessão de bens no Brasil quando o falecido possuía domicílio no exterior.
Vantagens da venda de imóvel do espólio
Quando a família cumpre todos os requisitos, a medida pode impedir que a falta de recursos financeiros paralise o inventário.
Entre as possíveis vantagens estão:
- obtenção de recursos para pagar o ITCMD;
- redução da necessidade de os herdeiros utilizarem recursos próprios;
- conclusão mais rápida do inventário;
- formalização da destinação do preço da venda;
- maior controle documental sobre as despesas;
- redução do tempo e dos custos relacionados a um pedido de alvará judicial.
A vantagem prática dependerá das condições do imóvel, da existência de comprador, dos custos tributários e registrais e da estrutura familiar de cada sucessão.
Por que a venda de imóvel do espólio exige acompanhamento jurídico?
A lei exige a participação de advogado no inventário extrajudicial. Na venda antecipada de um imóvel do espólio, o profissional também deve organizar a operação e prevenir problemas tributários, registrais ou sucessórios.
O planejamento deve abranger a conferência da matrícula do imóvel, a identificação de restrições, o cálculo dos impostos, a definição da garantia, a elaboração das cláusulas da escritura e a destinação do valor recebido.
Sem planejamento adequado, a operação pode enfrentar recusa do tabelionato ou do registro de imóveis, gerar tributação não prevista, provocar conflito entre os herdeiros ou resultar em responsabilização do inventariante.
Perguntas frequentes sobre venda de imóvel do espólio
É possível vender um imóvel do espólio antes da partilha?
Sim. O artigo 11-A da Resolução nº 35/2007 permite que uma escritura pública autorize o inventariante a vender um bem pertencente ao espólio antes da partilha, desde que os interessados cumpram todos os requisitos estabelecidos pelo CNJ.
O dinheiro da venda pode ser usado livremente pelos herdeiros?
Não. Os interessados devem vincular parte ou a totalidade do preço ao pagamento das despesas discriminadas na escritura, como ITCMD, honorários advocatícios e emolumentos notariais e registrais.
É necessário que os herdeiros concordem com a venda?
Sim. A autorização deve integrar um inventário extrajudicial regularmente organizado e não concede ao inventariante poder unilateral para vender o patrimônio. A participação e a concordância dos interessados garantem maior segurança ao ato.
O inventariante precisa oferecer uma garantia?
Sim. O inventariante deve oferecer garantia real ou fidejussória para assegurar que utilizará o produto da venda no pagamento das despesas indicadas na escritura.
Qual é o prazo para pagar as despesas do inventário?
O inventariante deve pagar as despesas no prazo máximo de um ano contado da venda do bem. A escritura pode estabelecer prazo menor.
O imóvel vendido deixa de aparecer no inventário?
Não. A escritura continuará relacionando o imóvel no acervo hereditário para calcular os impostos, os emolumentos e os quinhões. A partilha, contudo, não incluirá esse imóvel, pois o comprador já terá adquirido o bem.
Conclusão
A venda de imóvel do espólio pode ajudar famílias que possuem patrimônio, mas não dispõem de recursos para pagar as despesas do inventário.
O procedimento não permite uma venda livre. Os interessados devem formalizar a autorização por escritura pública, vincular o preço às despesas do inventário, apresentar uma garantia e comprovar a ausência de indisponibilidade em nome dos herdeiros, do cônjuge ou do convivente sobrevivente.
Antes de iniciar a negociação, a família deve analisar a situação registral do imóvel, a composição da herança, os custos tributários e a viabilidade concreta da operação.
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Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada do caso concreto.
Fontes
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