Venda de imóvel em inventário sem alvará: o que mudou?

A venda de imóvel em inventário sem alvará passou a ser possível em situações específicas após a Resolução nº 571/2024 do Conselho Nacional de Justiça.

A mudança interessa diretamente a herdeiros, inventariantes e compradores, especialmente quando a família precisa vender um bem do espólio para pagar ITCMD, emolumentos, honorários advocatícios, despesas registrais, tributos pendentes ou outros custos necessários à conclusão do inventário.

Antes dessa alteração, a venda de imóvel pertencente ao espólio, antes da partilha, geralmente dependia de autorização judicial por meio de alvará.

Agora, em hipóteses determinadas, o inventariante pode receber autorização por escritura pública para vender bens móveis e imóveis do espólio, sem precisar pedir autorização ao juiz.

No entanto, a nova regra não permite a venda livre de qualquer bem do espólio.

O procedimento exige requisitos específicos, documentação adequada e análise cuidadosa da situação dos herdeiros, do inventariante, do imóvel e da destinação do valor recebido.

Por isso, a venda de imóvel em inventário sem alvará pode trazer agilidade, mas também exige segurança jurídica.

Venda de imóvel em inventário sem alvará: o que mudou?

A Resolução nº 571/2024 alterou a Resolução CNJ nº 35/2007 e incluiu o art. 11-A.

Esse novo dispositivo permite que o inventariante, mediante autorização em escritura pública, venda bens móveis e imóveis do espólio sem autorização judicial.

Na prática, a família pode resolver em cartório uma situação que antes, na maioria dos casos, exigia pedido ao juiz.

A mudança acompanha a tendência de desjudicialização de atos consensuais. Assim, procedimentos que não envolvem conflito podem avançar com mais agilidade, desde que observem segurança jurídica e participação obrigatória de advogado.

O texto atualizado da Resolução CNJ nº 35/2007 pode ser consultado diretamente no site do Conselho Nacional de Justiça.

Por que antes a venda dependia de alvará judicial?

Durante o inventário, os bens deixados pela pessoa falecida formam o espólio.

Antes da partilha, cada herdeiro possui direito sobre o acervo hereditário como um todo, mas ainda não recebe a propriedade individualizada de cada bem.

Por isso, a venda de um imóvel específico do espólio exigia, em regra, autorização judicial.

O alvará permitia ao juízo controlar a alienação, conferir a finalidade da venda e proteger os interesses dos herdeiros, do cônjuge ou companheiro sobrevivente e de terceiros.

O problema surgia quando a família precisava vender o imóvel justamente para pagar as despesas do inventário. Nesses casos, a exigência de alvará podia aumentar custos e prolongar o procedimento.

Para negócios imobiliários em geral, também é importante observar os cuidados básicos antes da assinatura de qualquer contrato. O tema foi tratado no artigo sobre compra e venda de imóvel e cuidados antes de assinar.

O inventariante pode vender o imóvel sozinho?

Não.

A nova regra não autoriza o inventariante a vender bens do espólio por conta própria, sem controle ou formalização adequada.

O inventariante precisa receber autorização por escritura pública e cumprir os requisitos previstos na norma.

Além disso, a operação deve guardar relação com o inventário e com o pagamento das despesas necessárias à sua conclusão.

Portanto, uma autorização informal dos familiares, um contrato particular simples ou uma negociação verbal com o comprador não bastam para dar segurança à operação.

A venda exige escritura pública, identificação das partes, descrição do bem, indicação das despesas do inventário e definição clara da destinação do preço.

Requisitos para venda de imóvel em inventário sem alvará

A Resolução 571/2024 estabelece condições específicas para a venda de imóvel em inventário sem alvará.

Entre os principais requisitos, a escritura deve observar:

• nomeação do inventariante por escritura pública;
• autorização expressa para a venda do bem;
• discriminação das despesas do inventário;
• indicação dos impostos de transmissão, honorários advocatícios, emolumentos notariais e registrais, tributos e demais despesas necessárias;
• vinculação de parte ou de todo o preço da venda ao pagamento dessas despesas;
• inexistência de indisponibilidade de bens em relação aos herdeiros ou ao cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• menção às guias dos impostos de transmissão e aos respectivos valores;
• indicação dos emolumentos notariais e registrais estimados;
• prestação de garantia pelo inventariante quanto à correta destinação do valor recebido.

Esses requisitos deixam claro que a venda sem alvará judicial não funciona como liberação genérica.

A norma cria um procedimento formal, com finalidade definida e mecanismos de controle para proteger os envolvidos e evitar prejuízos.

O Colégio Notarial também publicou análise sobre o novo procedimento de alienação de bens do espólio, destacando a ideia de um “alvará extrajudicial” em situações específicas. O material pode ser consultado no site do CNB/SP.

O valor da venda pode ser usado livremente?

Não.

A nova regra vincula o produto da venda ao pagamento das despesas do inventário.

Por isso, a escritura deve discriminar essas despesas e indicar se parte ou todo o valor recebido servirá para quitá-las.

Além disso, o prazo para pagamento dessas despesas não pode superar 1 ano contado da venda do bem, salvo se as partes fixarem prazo menor.

Esse cuidado evita que o espólio venda o imóvel sem utilizar o valor para viabilizar a conclusão do inventário.

O imóvel vendido ainda entra no inventário?

Sim, mas com uma diferença importante.

O inventário deve relacionar o bem alienado no acervo hereditário para apurar emolumentos, calcular os quinhões hereditários e apurar o imposto de transmissão causa mortis.

No entanto, os herdeiros não partilharão o imóvel, pois o espólio já terá realizado a venda.

A escritura de inventário deve mencionar expressamente essa venda anterior.

Desse modo, o imóvel continua relevante para a composição patrimonial e fiscal do inventário, embora não integre a partilha como bem imóvel.

Venda de imóvel em inventário sem alvará e herdeiro menor ou incapaz

A presença de menor ou incapaz exige atenção redobrada.

A Resolução 571/2024 também admitiu o inventário extrajudicial com interessado menor ou incapaz em determinadas condições.

Para isso, o pagamento do quinhão hereditário ou da meação deve ocorrer em parte ideal de cada bem inventariado, e o Ministério Público precisa se manifestar favoravelmente.

Contudo, a norma veda atos de disposição sobre bens ou direitos do interessado menor ou incapaz nessa hipótese.

Por isso, é importante separar duas situações.

• a venda de bem do espólio, nos termos do art. 11-A, com observância dos requisitos da resolução;
• a alienação de bem ou direito que já pertença diretamente ao menor ou incapaz, situação que exige proteção especial e, em regra, controle judicial.

Portanto, a existência de menor ou incapaz no inventário não permite conclusões automáticas.

Cada caso exige análise específica, principalmente para verificar se a venda pode atingir, direta ou indiretamente, direitos do incapaz.

A possibilidade de inventário extrajudicial com menor ou incapaz também foi comentada em publicações do meio notarial, como a notícia do ONRCPN.

Cuidados do comprador na venda de imóvel em inventário sem alvará

Para o comprador, a possibilidade de venda sem alvará judicial não elimina a necessidade de cautela.

Antes de adquirir um imóvel em inventário, o comprador deve verificar:

• certidão atualizada da matrícula do imóvel;
• existência de ônus, gravames, indisponibilidades ou penhoras;
• regularidade da nomeação do inventariante;
• concordância dos herdeiros e do cônjuge ou companheiro sobrevivente, quando aplicável;
• regularidade da escritura pública de autorização da venda;
• existência e valores dos impostos de transmissão;
• destinação do produto da venda;
• certidões fiscais e judiciais relevantes;
• existência de menores, incapazes, testamento ou litígios entre herdeiros;
• compatibilidade do negócio com os requisitos da Resolução 571/2024.

A compra de imóvel em inventário pode ocorrer com segurança, desde que o comprador avalie a documentação de forma adequada.

Por isso, a dispensa de alvará judicial não substitui a due diligence imobiliária.

Também é recomendável analisar se há dívidas, execuções ou riscos fiscais relacionados ao imóvel ou aos envolvidos. Esse cuidado se aproxima da análise tratada no artigo sobre compra de imóvel, dívida ativa e fraude à execução.

Cuidados dos herdeiros antes da venda

Para os herdeiros, a venda do imóvel pode ajudar a viabilizar o inventário, especialmente quando a família não dispõe de recursos para pagar as despesas.

Mesmo assim, os herdeiros devem estruturar a operação com cuidado.

Antes da venda, convém avaliar se o negócio é realmente necessário, se o preço está adequado, se todos concordam, se existem dívidas pendentes, se o imóvel possui restrições e se o valor recebido cobrirá as despesas do inventário.

A autorização ao inventariante também deve indicar claramente o bem, o preço, a destinação dos valores e as responsabilidades assumidas.

Quando a família conduz o procedimento sem organização, podem surgir conflitos futuros, problemas registrais e insegurança para o comprador.

A mudança vale para qualquer inventário?

Não necessariamente.

A aplicação da regra depende da situação concreta.

Inventários com litígio entre herdeiros, dúvidas sobre a validade da manifestação de vontade, suspeita de fraude, restrições sobre o imóvel, documentação incompleta, testamento com peculiaridades ou interesses de incapazes podem exigir cautelas adicionais.

Além disso, o tabelião pode recusar a escritura quando identificar indícios de fraude, simulação ou dúvidas sobre a declaração de vontade dos herdeiros ou do inventariante.

Portanto, a mudança representa avanço, mas não dispensa orientação jurídica individualizada.

Em alguns casos, a venda do imóvel deve ser analisada em conjunto com a estratégia sucessória da família. Para uma visão mais ampla, veja também a página do escritório sobre Direito de Família e Sucessões.

Conclusão

A venda de imóvel em inventário sem alvará pode facilitar a conclusão de inventários, reduzir custos e permitir que a família utilize o próprio patrimônio deixado pelo falecido para pagar as despesas da regularização sucessória.

No entanto, a dispensa de alvará judicial não autoriza uma alienação irrestrita.

O procedimento exige escritura pública, observância dos requisitos da norma, análise da situação dos herdeiros, verificação das restrições do imóvel e destinação correta do valor recebido.

Para compradores, herdeiros e inventariantes, a orientação principal é clara: a operação pode se tornar mais ágil, mas precisa manter segurança jurídica.

O escritório Bruno Caffaro Advocacia atua na análise de inventários, regularização de imóveis, compra e venda de bens do espólio, escrituras públicas, planejamento sucessório e avaliação de riscos em operações imobiliárias.