Venda de imóvel na união estável: o companheiro pode vender sozinho?

A venda de imóvel na união estável pode gerar um problema relevante quando apenas um dos companheiros aparece como proprietário na matrícula e decide vender o bem sem a participação do outro. Embora o imóvel possa integrar o patrimônio comum do casal, isso não significa que a Justiça sempre anulará a venda realizada perante um terceiro.

Recentemente, a Justiça do Paraná analisou exatamente essa situação. Um homem vendeu sozinho um imóvel rural após o término de uma união estável que, segundo a ex-companheira, havia durado mais de duas décadas.

No entanto, a matrícula não indicava a existência da união estável, e os compradores afirmaram que desconheciam a relação. Além disso, a Justiça não encontrou prova suficiente de má-fé dos adquirentes.

Por isso, o juízo preservou a compra e venda.

O caso chama atenção para uma distinção importante: uma coisa é o direito à meação existente entre os companheiros; outra é a possibilidade de opor esse direito ao terceiro que comprou o imóvel de boa-fé.

Venda de imóvel na união estável: qual é a regra?

Na união estável, salvo contrato escrito que estabeleça regime diferente, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens.

Assim, os bens adquiridos de forma onerosa durante a convivência podem integrar o patrimônio comum, ainda que apenas um dos companheiros apareça formalmente como proprietário.

O artigo 5º da Lei nº 9.278/1996 reforça essa regra ao estabelecer, em linhas gerais, que os bens móveis e imóveis adquiridos durante a união estável pertencem a ambos, salvo as exceções legais ou estipulação escrita em sentido contrário.

Consequentemente, a alienação de um imóvel comum exige atenção à participação do outro companheiro.

O Superior Tribunal de Justiça já reconheceu essa necessidade. Contudo, o próprio STJ também protege o terceiro de boa-fé quando a união estável não recebeu publicidade suficiente.

O que aconteceu no caso julgado no Paraná?

Segundo a autora da ação, ela havia mantido união estável com o vendedor entre 2000 e outubro de 2022. Durante o relacionamento, o casal teria formado patrimônio comum, incluindo um imóvel rural localizado em Apucarana, no Paraná.

Em janeiro de 2023, aproximadamente três meses depois do término da relação, o ex-companheiro vendeu o imóvel para quatro compradores.

Na escritura, ele se declarou solteiro.

A ex-companheira, então, ajuizou ação para tentar anular o negócio. Ela sustentou que o imóvel integrava o patrimônio comum e alegou que os compradores teriam participado de um conluio para prejudicar sua meação.

Os compradores contestaram essa versão. Segundo eles, ninguém informou a existência da união estável, e a documentação consultada não revelou impedimento para a negociação.

Além disso, a ação de reconhecimento e dissolução da união estável tramitava em segredo de justiça. Portanto, os adquirentes não tinham acesso normal a esse processo.

A matrícula do imóvel influenciou a decisão?

Sim. Esse foi um dos principais elementos considerados no caso.

A matrícula não apresentava averbação que informasse a união estável, o contrato de convivência, a existência de litígio familiar ou alguma restrição à disposição do imóvel.

Desse modo, quem consultasse o Registro de Imóveis encontraria apenas a situação jurídica formalmente publicizada.

Além disso, a autora não conseguiu demonstrar que os compradores conheciam a união estável ou que participaram de uma manobra destinada a afastar sua meação.

Por essa razão, a Justiça entendeu que não seria adequado transferir aos compradores as consequências de uma relação familiar que não aparecia nos registros disponíveis.

O que o STJ diz sobre venda de imóvel na união estável?

A decisão paranaense segue orientação já adotada pelo Superior Tribunal de Justiça.

No REsp 1.424.275/MT, a Terceira Turma examinou diretamente a alienação de imóvel adquirido durante uma união estável sem a autorização do outro convivente.

O STJ reconheceu que, em princípio, ambos os companheiros devem participar da alienação de um imóvel que integra o patrimônio comum.

Entretanto, o Tribunal também destacou uma peculiaridade importante da união estável: diferentemente do casamento, a relação pode existir sem um ato formal que dê ampla publicidade ao estado familiar dos conviventes.

Por isso, o STJ concluiu que a ausência de consentimento do outro companheiro não basta, por si só, para atingir um adquirente de boa-fé.

Em outras palavras, para invalidar o negócio perante o terceiro, ganha relevância a existência de publicidade da união estável ou a prova de que o comprador conhecia a situação e agiu de má-fé.

O princípio da concentração dos atos na matrícula

Além da jurisprudência sobre união estável, a legislação imobiliária reforça a importância da matrícula.

O artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 disciplina a eficácia de situações jurídicas perante terceiros que adquirem direitos reais sobre imóveis.

Em síntese, a legislação prestigia as informações que receberam publicidade no Registro de Imóveis e protege, em diversas situações, o terceiro adquirente de boa-fé.

Além disso, a redação atual da lei estabelece que, para caracterizar a boa-fé do adquirente, não se exige a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais além das hipóteses previstas na legislação específica. :contentReference[oaicite:1]{index=1}

Portanto, a matrícula possui papel central na segurança das operações imobiliárias.

Isso não significa, contudo, que o registro proteja fraude, simulação ou conluio. Se existirem elementos concretos de má-fé, o cenário jurídico muda.

Sem registro da união estável, o companheiro perde a meação?

Não.

Esse ponto merece especial atenção.

A proteção do terceiro de boa-fé não significa que o companheiro prejudicado deixe automaticamente de possuir direitos sobre o patrimônio formado durante a convivência.

Na verdade, o que pode mudar é a forma de exercer esses direitos.

Se a Justiça preservar a venda de imóvel na união estável perante o comprador de boa-fé, o companheiro prejudicado poderá buscar sua parcela patrimonial contra o ex-companheiro que realizou a alienação.

Por exemplo, poderá discutir o valor correspondente à sua meação sobre o produto da venda, além de eventuais perdas e danos, conforme as circunstâncias do caso.

Assim, a controvérsia pode sair do plano da validade da compra e venda perante o terceiro e permanecer no plano patrimonial existente entre os ex-companheiros.

E se o comprador soubesse da união estável?

Nesse caso, a situação pode mudar significativamente.

A jurisprudência protege o terceiro de boa-fé, e não aquele que participa conscientemente de uma operação destinada a prejudicar o outro companheiro.

Por isso, mesmo sem averbação na matrícula, a parte prejudicada pode tentar demonstrar que o comprador conhecia a união estável e sabia que o vendedor não poderia dispor livremente de todo o patrimônio.

Alguns elementos podem ser relevantes nessa análise. Entre eles estão a proximidade pessoal entre comprador e vendedor, um preço manifestamente incompatível com o mercado, pagamentos atípicos, conhecimento prévio da separação, mensagens, documentos ou outros indícios de conluio.

Portanto, a ausência de publicidade registral não transforma a matrícula em instrumento para legitimar fraude.

Como proteger um imóvel adquirido durante a união estável?

A melhor estratégia começa antes do conflito.

Em primeiro lugar, o casal deve definir adequadamente o regime patrimonial da relação.

Além disso, dependendo da situação concreta, pode ser recomendável formalizar a união estável e providenciar a publicidade registral pertinente.

Quando existem imóveis relevantes, também é importante avaliar como a união e seus efeitos patrimoniais aparecem perante o Registro de Imóveis.

Assim, os companheiros reduzem o risco de que um deles pratique sozinho um ato incompatível com os direitos patrimoniais do outro.

Entre os principais cuidados estão:

• formalizar a união estável quando adequado;
• definir expressamente o regime de bens;
• registrar a união estável no Registro Civil, quando pertinente;
• verificar a matrícula atualizada dos imóveis do casal;
• avaliar a publicidade dos efeitos patrimoniais perante o Registro de Imóveis;
• manter organizada a documentação que demonstra a origem e a aquisição dos bens;
• regularizar alterações relevantes na situação familiar ou patrimonial.

Além disso, a organização patrimonial pode evitar problemas não apenas em uma separação, mas também em situações de falecimento, sucessão, financiamento ou oferecimento do imóvel em garantia.

Venda de imóvel na união estável: quais cuidados o comprador deve ter?

O tema também interessa diretamente a quem pretende adquirir um imóvel.

Antes de concluir a operação, o comprador deve analisar a matrícula, a identidade do proprietário e a documentação juridicamente relevante.

Além disso, embora a Lei nº 13.097/2015 proteja a confiança no registro imobiliário em diversas situações, sinais concretos de conflito não devem ser ignorados.

Por exemplo, se o comprador sabe que o vendedor vive ou viveu em união estável e percebe que o bem pode integrar patrimônio comum, vale investigar a situação antes de assinar a escritura.

Essa cautela reduz o risco de uma futura ação judicial.

Sobre esse ponto, veja também nosso artigo Compra e venda de imóvel: cuidados antes de assinar o contrato, no qual explicamos a análise documental necessária antes de concluir uma operação imobiliária.

Também abordamos a importância da matrícula e da boa-fé do adquirente no artigo Fraude à execução imobiliária: quando a venda do imóvel pode ser mantida.

A decisão do Paraná criou uma nova regra?

Não.

Esse cuidado é importante ao interpretar a notícia.

O processo nº 0013280-79.2023.8.16.0044 recebeu sentença de primeira instância em agosto de 2026.

Portanto, não se trata de um novo precedente vinculante do Tribunal de Justiça do Paraná nem de uma nova tese fixada pelo STJ.

Na realidade, o caso ganha relevância porque aplica, em uma controvérsia recente, um entendimento que o Superior Tribunal de Justiça já havia desenvolvido anteriormente.

Assim, a sentença funciona como exemplo concreto de como os tribunais podem conciliar três elementos: o direito à meação, a publicidade registral e a proteção do terceiro de boa-fé.

Conclusão

A venda de imóvel na união estável exige análise de dois planos jurídicos diferentes.

Primeiro, deve-se verificar se o imóvel integra o patrimônio comum e se o outro companheiro possui direito à meação.

Depois, é necessário analisar se esse direito pode atingir o terceiro que adquiriu o bem.

Quando a união estável não recebeu publicidade adequada e o comprador agiu de boa-fé, a jurisprudência admite, em determinadas circunstâncias, a preservação do negócio.

No entanto, isso não elimina os direitos patrimoniais existentes entre os companheiros.

Por outro lado, se houver prova de que o adquirente conhecia a relação e participou de uma operação fraudulenta, a ausência de averbação não impede necessariamente o questionamento da venda.

Portanto, tanto a formalização da união estável quanto a análise cuidadosa da matrícula ajudam a prevenir conflitos.

Da mesma forma, quem pretende comprar um imóvel deve examinar a documentação e as circunstâncias concretas da negociação antes de concluir o negócio.

O escritório Bruno Caffaro Advocacia atua em Direito de Família e Direito Imobiliário, incluindo reconhecimento e dissolução de união estável, partilha de bens, regularização imobiliária, análise de matrículas e assessoria jurídica em operações envolvendo imóveis.